Schwarzbau und die Folgen

Hier finden Sie in loser Folge kleinere Artikel zum öffentlichen Baurecht in Nordrhein-Westfalen.

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Schwarzbau und die Folgen

Beitragvon Sebastian Veelken am 10.07.2007, 09:33

Ich habe ohne Baugenehmigung gebaut, erweitert oder die Benutzung geändert. Die Bauaufsichtsbehörde hat nichts bemerkt. Ist das ein Problem?

Gesetzesbrecher müssen tapfer sein - auch andere Einrichtungen des Staates und der Privatwirtschaft sehen Schwarzbauten nicht gern und sanktionieren sie deshalb.
Nachfolgend finden Sie einen Überblick, auf welchen Gebieten ein sog. Schwarzbau, also eine ohne die erforderliche Baugenehmigung vorgenommene Baumaßnahme oder Nutzungsänderung, Folgen nach sich ziehen kann.
Davon unabhängig ist das Thema, was die Bauaufsichtsbehörde selbst unternehmen kann, wenn sie von einem Schwarzbau erfährt.

Keine Gebäudeversicherung
Die Versicherungsbedingungen der meisten Gebäudeversicherungen sehen vor, dass die Versicherung im Schadensfall nicht zahlen muß, wenn das Gebäude ungenehmigt errichtet bzw. verändert wurde. Weggefallen ist meist nur die Regelung, dass diese Leistungsfreiheit sogar eintrat, wenn der eingetretene Schaden überhaupt nichts mit dem ungenehmigten Bauteil zu tun hatte.
Selbst wenn es Ihnen gelingen sollte, letztlich doch zumindest Teilleistungen von der Versicherung zu erhalten, müssen Sie beachten: Die dazu erforderliche Auseinandersetzung mit der Versicherung trifft Sie - wenn Sie nicht gerade Großeigentümer sind - zu einem Zeitpunkt, zu dem Ihre wirtschaftliche Lage angespannt sein könnte: Kurz nach einem Brand will man sich vielleicht nicht auch noch über fundamentale Fragen mit seiner Versicherung streiten.

Kündigungsrecht Ihrer Mieter
Eine illegale Wohnung ist nach der Rechtsprechung mangelhaft, weil aus rechtlichen Gründen nicht zur vorgesehenen Nutzung geeignet. Wegen dieses Mangels erkennen die meisten Gerichte ein Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung an. Die Haftung des Vermieters für den Mangel geht meist sogar so weit, dass der Vermieter die Umzugskosten und den Mehraufwand für eine vergleichbar ausgestattete, aber in der Miete teurere Wohnung erstatten muß.

Sachmängel beim Verkauf
Die Veräußerung eines ungenehmigten Vorhabens bzw. eines Gebäudes mit ungenehmigten Änderungen ist problematisch:
  • Wenn Sie die Illegalität nicht aufdecken, stellt es in aller Regel einen Sachmangel dar, wenn das Vorhaben nicht den bauaufsichtlichen Anforderungen entspricht. Der Käufer ist also ggf. zur Wandlung oder Minderung berechtigt. Nach dem Eigentumserwerb ist eine Nachbesserung (Beschaffung der nachträglichen Baugenehmigung) durch den Verkäufer oft schwierig, weil bauliche Änderungen erforderlich werden.
  • Wenn Sie die Illegalität aufdecken, wird der Erwerber den Preis zu drücken versuchen. Ansatzpunkt: Der Wert des Grundstücks ohne das Gebäude und abzüglich der Abbruchkosten. Er wird sagen: Wenn es kein Problem ist, die Baugenehmigung zu bekommen, warum haben Sie dann keine? Und dieser konkrete Erwerber springt vermutlich ab, wenn Sie ihn noch ein paar Monate vertrösten wollen, bis Sie die Genehmigung haben und die (häufig notwendige) brandschutztechnische Ertüchtigung durchgeführt ist.

Ärger bei der Erbschaft
Auch Erben sind erfahrungsgemäß wenig beglückt, wenn das geerbte Haus illegal ist. Das gilt besonders dann, wenn sie es schnell - und in Unkenntnis der fehlenden Genehmigung - verkaufen. Hier gilt: Unkenntnis schützt vor »Strafe« nicht - auch in dieser Konstellation stehen dem Käufer die oben beschriebenen Gewährleistungsansprüche zu.
So ist dem Verfasser noch lebhaft jener 80jährige Architekt in Erinnerung, der wegen seines vor vierzig Jahren ungenehmigt gebauten Bürobaus im eigenen Garten von sich aus zur Bauaufsichtsbehörde kam, weil er seiner Frau und seinen Kindern "nicht so ein Chaos hinterlassen" wollte, und der um jeden Preis seine Eigentumsverhältnisse in Ordnung bringen wollte.

Strafrechtliche Verantwortlichkeit
Ganz arg wird es, wenn Sie anderen eine Wohnung mit materiellen Mängeln überlassen und diese aufgrund des Mangels zu Schaden kommen. In diesen Fällen kann die Staatsanwaltschaft wegen fahrlässiger Körperverletzung oder fahrlässiger Tötung ermitteln. Häufiges Problem: Der fehlende zweite Rettungsweg.

Besondere Schwierigkeiten beim Schwarzbau im Wohnungseigentum
Besondere Schwierigkeiten gibt es, wenn im Wohnungseigentum ohne Genehmigung »erweitert« wird. Ein Klassiker bei den Bauaufsichtsbehörden ist auch hier der Dachgeschossausbau. Meist besitzt der Sondereigentümer der Wohnung im obersten Wohngeschoß ein Sondernutzungsrecht an dem darüberliegenden Dachboden. Was liegt da näher, als es unauffällig und ohne Genehmigung auszubauen. Nicht allein, dass hier meist eine Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung erforderlich ist - nein, mitunter werden für die nachträgliche Genehmigung Änderungen an anderen Bauteilen erforderlich, die im Gemeinschaftseigentum oder gar im Sondereigetum anderer Wohnungseigentümer stehen. In Frage kommen z. B. auch hier unterseitige Deckenverkleidungen - nicht jeder Eigentümer ist erfreut, wenn Sie ihm die Wohnung mit Handwerksarbeiten verschmutzen und seine Decke - wegen Ihrer F-90-Verkleidung - nachher ein paar Zentimeter tiefer hängt als vorher. Interessant wird es auch, wenn wegen der Überschreitung bestimmter Grenzwerte ein Rauchabzug an oberster Stelle im Treppenraum eingebaut werden muß. In solchen Fällen ist der Ärger programmiert.
(Das Bauministerium bemüht sich zu helfen, s. Erlass Brandschutztechnische Anforderungen an Decken...)

Vor diesem Hintergrund kann man nur empfehlen, sich bei Schwarzbauten zügig um eine (nachträgliche) Baugenehmigung zu bemühen. Zwar werden für nachträgliche Baugenehmigungen in NRW im Vergleich zur vorherigen Baugenehmigung die dreifachen Gebühren fällig - aber da muß man dann durch.

Theoretisch besteht auch noch die Möglichkeit, daß die Behörde ein Bußgeldverfahren einleitet (wenn Sie selbst den Schwarzbau errichtet haben). Bei einer »Selbstanzeige«, wie sie in einem solchen nachträglichen Bauantrag zu sehen ist, verzichten aber viele Behörden darauf. Mitunter sieht spätestens der Amtsrichter es ebenso und stellt entsprechende Bußgeldverfahren ein. Eine Garantie dafür gibt es aber natürlich nicht.

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Sebastian Veelken
 

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Baufinanzierung für einen Schwarzbau

Beitragvon Sebastian Veelken am 23.05.2012, 08:32

Bei der Baufinanzierung, also im Verhältnis zu dem finanzierenden Kreditinstitut, kann es ebenfalls Schwierigkeiten geben, wenn Sie einen Schwarzbau erwerben oder errichten:
Die Bank geht bei ihrer Risikoberechnung, die für den Zins entscheidend ist, regelmäßig davon aus, dass Sie ein genehmigtes Gebäude kaufen bzw, errichten. Ein Schwarzbau hingegen ist auf dem Markt - wegen der damit verbundenen Risiken - weniger wert als ein legal errichtetes Gebäude. Wie hoch der Unterschied ist, lässt sich schwer bemessen, im Extremfall mag der Wert des Schwarzbaus sogar gegen Null gehen. Damit öffnet man also im Krisenfall auch dem finanzierenden Kreditinstitut Tür und Tor für Risikozuschläge, Verlangen nach zusätzlichen Risiken etc.
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Sebastian Veelken
 


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