Nachbarzustimmung (nachbarliche Zustimmung) im Baurecht

Hier finden Sie in loser Folge kleinere Artikel zum öffentlichen Baurecht in Nordrhein-Westfalen.

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Sebastian Veelken
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Nachbarzustimmung (nachbarliche Zustimmung) im Baurecht

Beitragvon Sebastian Veelken » 10.07.2007, 10:01

Gerade in dichter bebauten Gebieten verlangen Bauaufsichtsbehörden vielfach eine sog. »Nachbarzustimmung« zu einem Bauantrag. Andere Bezeichnungen sind Angrenzerzustimmung, Angrenzereinverständnis, nachbarliche Zustimmung oder Nachbareinverständnis.
Sucht man dann nach den Rechtsgrundlagen, die dieses Instrument regeln, wird es schwierig. Mitunter kann nicht einmal der Sachbearbeiter der Bauaufsichtsbehörde Ihnen erklären, weshalb genau er die Nachbarzustimmung benötigt oder welche Wirkung sie hat.

Die Schwierigkeiten beim Auffinden haben ihren Grund: Die nordrhein-westfälische Landesbauordnung kennt keine Nachbarzustimmung. In § 74 Absatz 3 BauO wird sie allenfalls am Rande gestreift, wenn es dort heißt, dass eine Angrenzerbeteiligung nach § 74 Abs. 1 BauO unterbleibt, sofern »der Lageplan und die Bauzeichnungen« von den zu beteiligenden Angrenzern unterschrieben wurden. Immerhin kann man aber erahnen, worum es geht: Um Abweichungen vom geltenden Recht, welche öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berühren werden (§ 74 Abs. 2 BauO). In diesem Satz kommt es auf jedes Wort an.
Die Einverständniserklärung wird seit dem 15. April 2007 auch noch im Bürokratieabbaugesetz I angesprochen. Dort ist sie eine Voraussetzung dafür, dass für den Bau einer Kleingarage nur ein Anzeigeverfahren durchgeführt werden muß (§ 2 Nr. 4 c) am Ende). Ausdrückliche Aussagen zur Rechtswirkung dieser Erklärung fehlen aber auch dort.
Die Nachbarzustimmung ist die kleine Schwester der Baulast.

Nachbarzustimmung aus Sicht des Bauherrn

Die Nachbarzustimmung stellt sich damit nach Härte und Umfang als Zwischending zwischen einer Genehmigung ohne vorherige Beteiligung des Nachbarn auf der einen Seite und der Eintragung einer sog. Baulast auf dem Nachbargrundstück auf der anderen Seite dar.
Natürlich wird auch der Nachbar, den Sie um Zustimmung bitten, fragen, weshalb diese Zustimmung erforderlich ist. Lassen Sie sich das vorher von der Bauaufsichtsbehörde exakt erläutern.
Sofern eine Behörde bereit ist, bei Vorlage der Nachbarzustimmung auf die Eintragung einer ansonsten nachweislich erforderlichen Baulast zu verzichten (z. B. bei Nichteinhaltung der Abstandflächen auf dem eigenen Grundstück), ist dies üblicherweise für Bauherrn und Nachbarn die weniger belastende Möglichkeit, die man gut akzeptieren kann.

Vorsicht bei der "vorsorglichen" Zustimmung

Eine Nachbarzustimmung ist auch für den Mitarbeiter der Behörde sehr bequem, denn dann weiß er, dass es nachher kein Klageverfahren geben wird und muss sich über rechtliche Details keine allzugroßen Gedanken machen. Wenn ein Behördenmitarbeiter deshalb aber die Zustimmung nur aus Unsicherheit über rechtliche Bewertungen verlangt (z. B. über die Frage, ob eine bestimmte Vorschrift überhaupt dem Schutz des Nachbarn dient), ist Vorsicht geboten: Sie können dadurch als Bauherr in eine unangenehme Situation kommen. Denn eigentlich muss die Entscheidung durch die Bauaufsichtsbehörde selbst getroffen werden. Es gibt eine ganze Reihe von Nachbarn, die ihre Zustimmung grundsätzlich nur gegen Entgelt erteilen wollen - denn sie wittern hier Gefahr oder ihre Chance.
Falls Sie auf dieses Verlangen zwar eingehen, aber von dem Nachbarn letztlich keine Zustimmung bekommen (z.B. weil man sich über 'Ob' und 'Wie' einer Gegenleistung nicht einig wird), ist der Ärger vorprogrammiert. Wenn sich nämlich später herausstellt, dass eine Zustimmung überhaupt nicht erforderlich ist, wird der Nachbar diese Veränderung in der Beurteilung kaum nachvollziehen können. Ihm wird sich vielmehr der Verdacht aufdrängen, dass Behörde und Bauherr zu seinem Nachteil miteinander "kungeln". Allein aus diesem Missverständnis heraus entstehen viele Rechtsstreitigkeiten, außerdem ist das nachbarliche Verhältnis dann erst einmal vergiftet.

Es ist immer gut, im Vorfeld eines Bauvorhabens mit dem Nachbarn zu reden, denn frühzeitige Kommunikation kann vor Mißverständnissen und Streit schützen - aber die Geschäftsgrundlagen sollten klar sein. Auf der einen Seite hat der Verfasser im Klageverfahren schon mehrfach gehört, der neue Nachbar 'sei ja ein Zugezogener' und habe sich 'nicht einmal vorgestellt' und deshalb habe man eben Widerspruch eingelegt. Auf der anderen Seite muss man für solch ein Gespräch aber wissen, ob man Bittsteller (für die Nachbarzustimmung) oder gleichrangiger Geschäftspartner (für die Information aus Gründen der Höflichkeit) ist.

So ganz nebenbei werden bei Einholung einer Nachbarzustimmung auch noch höhere Baugenehmigungsgebühren fällig - und zwar nicht nur dann, wenn die Behörde den Nachbarn selbst anschreibt, sondern auch dann, wenn Sie als Bauherr die Unterschriften schon mitbringen. Begründet wird das vom insofern abschließend zuständigen Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen mit dem erhöhten Prüfaufwand für die Behörde (OVG NRW, Beschluss vom 25.07.2003,

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9 A 4911/00
, den man bei NRWE kostenlos abrufen kann.
Die teilweise abweichende Darstellung an anderer Stelle ist danach unzutreffend.

Nachbarzustimmung aus Sicht des betroffenen Nachbarn

Wenn eine Nachbarzustimmung verlangt wird, bedeutet dies, dass das Vorhaben an irgendeiner Stelle Ihre Rechte verletzt. Grundsätzlich hätten Sie also einen Anspruch darauf, dass das Vorhaben in diesem Punkt anders ausgestaltet wird, als es der Bauherr plant. Falls Ihnen die Einzeheiten und Auswirkungen dazu nicht völlig klar ist, lassen Sie sich die Umstände erläutern - z. B. von dem zuständigen Sachbearbeiter der Bauaufsichtsbehörde.
Mit der Abgabe Ihrer Zustimmung verwirken Sie sämtliche Abwehrrechte gegen das in den Plänen dargestellte Vorhaben. Sie können also gegen dieses Vorhaben nachher nicht mehr mit Erfolg Widerspruch einlegen oder klagen. Das gilt auch, wenn das dargestellte Vorhaben, dem Sie zugestimmt haben, z. B. noch an einer anderen Stelle Ihre Rechte beeinträchtigt.
Es kommt durchaus vor, dass Sachbearbeiter zunächst zu Unrecht ("vorsorglich") die Zustimmung fordern...
Andererseits gibt es aber durchaus auch Fälle, bei denen Ihre Interessen mit der Abweichung/Befreiung vielleicht sogar besser gewahrt werden können als ohne (die gibt es wirklich!). Das sollte man Ihnen dann aber auch flüssig erklären können.

Falls Sie unsicher sind und diese Unsicherheiten sich auch im Gespräch mit der Bauaufsichtsbehörde nicht ausräumen lassen, besteht auch die Möglichkeit, einfach gar nichts zu unternehmen - also weder die Zustimmung zu erteilen, noch sie zu verweigern. Dann muss die Bauaufsichtsbehörde nach Recht und Gesetz entscheiden und Ihre Belange automatisch ordnungsgemäß berücksichtigen - sie muss dann aber auch damit rechnen, dass Sie nach Erteilung der Baugenehmigung plötzlich doch innerhalb der gesetzlichen Fristen Klage erheben.

Kopplungsgeschäfte sind im Verhältnis zur Behörde nicht möglich:
Die Bauaufsichtsbehörden können Nachbarzustimmungen, die mit Bedingungen oder Nebenabreden versehen sind, nicht akzeptieren. Wenn Sie also Ihre Zustimmung nur gegen Zahlung eines bestimmten Geldbetrages erteilen oder sich von dem Bauherrn Ihrerseits eine Zustimmung zu Ihrem eigenen, künftigen Vorhaben geben lassen, so müssen Sie das in einer gesonderten Vereinbarung mit dem Bauherrn regeln. Die Bauaufsichtsbehörde kann eine Baugenehmigung nur erteilen, wenn die Zustimmung unbedingt und uneingeschränkt erteilt wird.
Sie können also auch nicht festlegen, dass z. B. das Haus in einer bestimmten Farbe gestrichen wird und dann später von der Bauaufsichtsbehörde verlangen, gegen die »falsche Farbe« einzuschreiten.

Widerruf der Nachbarzustimmung

Nach Eingang der Zustimmung bei der Bauaufsichtsbehörde kann man ein Nachbareinverständnis nicht mehr widerrufen.
Bis zum Eingang der Zustimmung bei der Behörde ist ein Widerruf jedoch öffentlich-rechtlich möglich. Zur Sicherheit sollte man ihn dann gleichzeitig an den Bauherrn und an die Bauaufsichtsbehörde richten, damit er auch wirklich berücksichtigt werden kann: Nicht, dass der Bauherr »aus Versehen« vergißt, den Widerruf zu beachten und an die Behörde weiterzuleiten...
Welche sonstigen Konsequenzen solch ein Widerruf zivilrechtlich nach sich zieht, sollte man ggf. am Einzelfall überprüfen lassen: Schließlich hat der Nachbar den Bauherrn durch seine Flatterhaftigkeit möglicherweise unnötig auf Kosten (z.B. für den Architekten und dessen nunmehr unnütze Planungsleistung) getrieben.
Nach Eingang der Zustimmung bei der Bauaufsichtsbehörde ist ein Widerruf ausgeschlossen. Allerdings überlegt so manche Bauaufsichtsbehörde trotzdem, ob sie die beantragte Ausnahme/Befreiung/Abweichung wirklich genehmigen soll, wenn abzusehen ist, dass es Ärger mit dem Nachbarn geben wird. Als Nachbar hat man also in dieser Situation zwar keinen Anspruch mehr auf Berücksichtigung seines Widerrufs, man kann aber dennoch darauf hoffen.

Nachbarzustimmung aus der Sicht des Grundstückserwerbers

Besondere Eigenheiten entfaltet die Nachbarzustimmung im Falle eines Eigentümerwechsels: Ist sie nämlich einmal bei der Bauaufsichtsbehörde eingegangen, so wirkt die Nachbarzustimmung auch für und gegen einen etwaigen späteren Käufer des Grundstücks. Die besondere Tücke liegt darin, dass eine Nachbarzustimmung weder in das Grundbuch, noch in das Baulastverzeichnis eingetragen wird, sondern einfach bei den Akten irgendeines anderen Bauantrages in der Bauaufsichtsbehörde schlummern kann.

Es soll - speziell bei Bauträgerprojekten - schon Fälle gegeben haben, in denen der Verkäufer seinem Käufer ganz bewußt nichts von einer Zustimmung erzählt hat. Wenn sich dann nach Beginn von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück der neue Eigentümer bei der Bauaufsichtsbehörde erkundigt, so wird ihm nur mitgeteilt, daß sein Voreigentümer ja dem Vorhaben zugestimmt habe. Gerade bei Bauträger-Projekten kommt es vor, daß der Voreigentümer zugleich Eigentümer des Nachbargrundstücks ist...
Das riecht nach Betrug und Skandal - öffentlich-rechtlich ist aber alles in Ordnung. Schützen kann man sich davor nur, indem man sich z. B. im Kaufvertrag ausdrücklich zusichern läßt, daß für das Grundstück keinerlei nachbarliche Zustimmungen abgegeben wurden.

Weitere Links für Grundstückserwerber:
Baugenehmigung einsehen

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