Schwarzbauten: Was macht die Behörde?

Hier finden Sie in loser Folge kleinere Artikel zum öffentlichen Baurecht in Nordrhein-Westfalen.

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Sebastian Veelken
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Schwarzbauten: Was macht die Behörde?

Beitragvon Sebastian Veelken » 01.08.2007, 23:27


Wenn Sie ohne eine erforderliche Baugenehmigung eine bauliche Anlage bauen, erweitern, sonstwie ändern oder auch nur die Art der Benutzung ändern (z.B. statt zum Abstellen von Autos nun in ihrer alten Garage wohnen), ist dies baurechtlich gesehen illegal.
Nicht erforderlich ist eine Baugenehmigung nur für solche Maßnahmen, die nach der BauO NRW entweder als genehmigungsfrei oder "nur" als anzeigepflichtig beschrieben werden. Die entsprechenden Kataloge (z. T. mit bestimmten Qualitätsanforderungen) finden Sie in § 65, 66 und 67 BauO NRW.
Es macht aber natürlich einen Unterschied, ob "nur" ein notwendiges Verfahren nicht eingehalten wurde ("formelle Illegalität"), oder ob gleichzeitig auch gegen materielle Vorschriften verstoßen wurde (z.B. Brandschutz oder seitlicher Grenzabstand nicht eingehalten, unzulässige Art der Nutzung - z. B. 'freies' Wohnen im Außenbereich) - das Vorhaben also auch materiell illegal ist.
Die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde kann gegen ungenehmigte und deshalb illegale Baumaßnahmen und Nutzungsänderungen sowohl während der Bauphase als auch später, während der Nutzung einschreiten.
Dabei kann sie "nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen treffen", wie es in § 61 Abs. 1 S. 2 der Landesbauordnung für Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) heißt. Erforderlich sind dabei jeweils die Maßnahmen, die zur Erreichung des angestrebten Ziels (Herstellung rechtmäßiger Zustände) geeignet sind. Von mehreren gleich geeigneten Mitteln hat die Behörde dasjenige auszuwählen, das für den Betroffenen das mildeste ist.

Zum typischen Instrumentarium von Bauaufsichtsbehörden gehören folgende Bescheide (auch Verfügungen genannt):

Stilllegungsverfügung (Baueinstellungsverfügung):


Ein Bescheid, mit dem genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen, für die keine Baugenehmigung erteilt wurde, untersagt werden.
Folge: Die Baustelle steht erst einmal still.
Dieser Bescheid sagt noch nichts darüber aus, ob das Vorhaben nicht möglicherweise doch noch durch eine nachträgliche Baugenehmigung legalisiert werden kann, denn für die Stillegung reicht regelmäßig die formelle Illegalität aus.
Sofern also das illegal begonnene Vorhaben in der Sache genehmigungsfähig erscheint, bleibt es dem Bauherrn unbenommen, dafür auch eine Baugenehmigung zu beantragen und anschließend (!) weiterzubauen.

Üblicherweise wird bei dieser Verfügung die sofortige Vollziehung angeordnet, so dass auch die Erhebung einer Klage gegen den Bescheid das Verbot nicht aufhebt, sondern erst die abschließende gerichtliche Entscheidung.
Stilllegungsverfügungen kommen nur in Betracht, solange tatsächlich noch gebaut wird.

Nutzungsuntersagung:


Ein Bescheid, mit dem einem Bauherrn oder sonstigen Nutzern (z. B. Mietern) die weitere Benutzung eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage untersagt wird. Das heißt u.a., das die Bewohner eines Hauses dieses verlassen müssen. Die Nutzungsuntersagung ist das geeignete Mittel, wenn von einer baulichen Anlage Gefahren für ihre Nutzer ausgehen. Für die Begründung einer Gefahr im Sinne des hier vorliegenden Gefahrenabwehrrechts reicht es dabei schon aus, dass sich nicht sicher feststellen läßt, ob das Gebäude standsicher ist oder den Brandschutzvorschriften entspricht. Das kann schnell passieren, z.B. wenn Unterlagen fehlen.
Das Oberverwaltunggericht für das Land NRW geht sogar noch weiter:
Der formell illegal Nutzende muss grundsätzlich jederzeit damit rechnen, mit einem - auch sofort vollziehbaren - Nutzungsverbot belegt zu werden.

(Siehe z. B. Beschluss vom 24.01.2006, Az. 10 B 2160/05, Rn. 17. Mit dem Aktenzeichen zu finden in NRWE)
Auch für die Nutzungsuntersagung reicht also die formelle Illegalität ("keine Baugenehmigung") aus.


Beseitigungsverfügung (Abrißverfügung, Rückbauverfügung):


Das schärfste Schwert der Bauaufsicht ist der Bescheid, mit dem der Abbruch oder die Beseitigung einer baulichen Anlage oder Teilen von ihr verfügt wird. Sie ist regelmäßig nur dann zulässig, wenn feststeht, dass das Gebäude oder die bauliche Anlage nicht genehmigt ist (formell illegal ist) und materiell auch nicht genehmigt werden kann, weil sie baurechtlichen Anforderungen an das Gebäude nicht entspricht (materiell illegal).
Hier ist zu beachten, dass es nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden ist, ein ungenehmigtes Vorhaben durch eigene planerische Leistungen in ein genehmigungsfähiges Vorhaben umzuwandeln. Deshalb kann z.B. auch dann rechtmäßig eine Abbruchverfügung ergehen, wenn das Gebäude durch Zurückversetzen einer Außenwand oder den Abbruch des obersten Geschosses genehmigungsfähig gemacht werden könnte: Technisch sind derartige Maßnahmen nämlich in aller Regel doch so anspruchsvoll, dass sie sich nicht mit einem angemessenen Aufwand beschreiben lassen.
Aus diesem Grund empfiehlt es sich für den Adressaten einer Beseitigungsverfügung dringend, Kontakt zu seiner Bauaufsichtsbehörde aufzunehmen, um die Hintergründe und Optionen auszuloten: Die Vorgaben des Verwaltungsrechts "zwingen" die Behörden mitunter dazu, schärfere Bescheide zu erlassen, als es der gesunde Menschenverstand annehmen würde. Und nicht immer machen die Behörden dies in ihren Anhörungen oder Bescheiden so deutlich, dass auch Otto Normalverbraucher das bemerkt.

Die Bezeichnungen sind dabei nicht gesetzlich festgelegt, sondern haben sich in der Praxis mehr oder weniger eingebürgert.

Bußgeldverfahren


Gänzlich unabhängig von diesen Maßnahmen sind die Bußgeldverfahren, die parallel dazu auf der Grundlage von § 84 BauO in Verbindung mit dem Ordnungswidrigkeitengesetzes des Bundes (OWiG) eingeleitet werden können. Hier ist die Praxis der Bauaufsichtsbehörden in NRW ebenso wie die Höhe der jeweils verhängten Bußgelder sehr unterschiedlich.

Wie soll die Bauaufsicht von meiner Maßnahme erfahren?


Die meisten Bauaufsichtsbehörden haben mehr oder weniger große eigene Außendienste, die rechtswidrige Bautätigkeiten verfolgen.
Die weitaus größte Zahl der Fälle illegaler Baumaßnahmen wird aber auf anderem Wege bekannt: Die besten Außendienstmitarbeiter sind zumeist die Bürger der Stadt selbst. Vor allem solche, die sich durch die Änderung oder die Person des Bauherrn gestört fühlen. Schnell nutzt hier jemand die Chance, dem ungebliebten Bauherrn "eins auszuwischen".
Sehr häufig äußern sich vor allem Nachbarn nicht unmittelbar und frühzeitig gegenüber dem Bauherrn, der sie vielleicht sogar noch informiert, sondern erst im Nachhinein gegenüber der Behörde.
Zu den informellen Außendienstmitarbeitern gehören im Übrigen nicht selten auch Mitglieder kommunaler Gremien, die sich für die städtebaulichen Belange besonders interessieren und dann bei nächster Gelegenheit irgendeinen Vorgesetzten mit den Worten "Hör mal, was ist denn da und da los" auf die Sache "ansetzen".

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