Baurecht beim Immobilienkauf (Übersicht)

Hier finden Sie in loser Folge kleinere Artikel zum öffentlichen Baurecht in Nordrhein-Westfalen.

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Sebastian Veelken
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Baurecht beim Immobilienkauf (Übersicht)

Beitragvon Sebastian Veelken » 02.12.2007, 19:52


Als möglicher Käufer einer Immobilie (Grundstück, Haus, Wohnung) würde ich mir auch die baurechtliche Situation genau anschauen. Persönlich bin ich immer wieder erschüttert darüber, wie unglaublich blauäugig so wahnsinnig viele Menschen an die oft größte Investition ihres Lebens herangehen!
Für einen 200 EUR MP3-Player rennen sie durch fünf Läden - aber 200.000 EUR und mehr drücken sie dem Erstbesten in die Hand, der sie haben will und glauben ihm alles, was er erzählt! Wie kann man mündlichen Aussagen eines Maklers glauben, der vom Verkäufer bezahlt wird und im Kaufvertrag nicht vorkommt?
Und das sind Menschen, die sonst gar nicht dumm sein können!

Ansehen würde ich mir - neben den ganzen zivilrechtlichen Sachen und der kostenlos nutzbaren Übersicht über die Baulandpreise - vor allem:

  • Das geltende Planungsrecht


    Im Bebauungsplan bei Ihrer Gemeinde wird festgelegt, was wo auf welchem Grundstück gebaut werden darf. Der Bebauungsplan kann viele Vorschriften enthalten und die Baumöglichkeiten massiv beeinflussen.
    Bebauungsplan lesen...
    Nicht wirklich zum Planungsrecht gehören andere öffentlich-rechtliche Materien wie Überschwemmungsgebiete sowie Bauschutzbereiche und Lärmschutzbereiche von Flughäfen. Auch hier kann man als Laie Überraschungen erleben und sollte sich schon bei dem geringsten Verdacht kundig machen. Zuletzt im Jahr 2010 ist z.B. der Schutz von Überschwemmungsgebieten deutlich verschärft worden, in betroffenen Gebieten gibt es neue Bauverbote - auch wenn drumherum alle Grundstücke bereits bebaut sind.
    Für einen allerersten Eindruck kann übrigens die oben bereits erwähnte Übersicht über die Bodenrichtwerte für NRW schon helfen: Wenn "Ihr" Traumgrundstück außerhalb der Umringe liegt, die dort für - aus Ihrer Sicht - vergleichbare Wohnbaugrundstücke in unmittelbarer Nähe eingetragen sind, dann sollten Sie hellwach werden!
  • Die Baugenehmigung


    Wer ein Haus ohne Vorlage der Baugenehmigung kauft, kann genausogut ein Auto ohne Fahrzeugbrief kaufen.

    Ist das Haus oder die Wohnung, die Sie kaufen wollen, überhaupt genehmigt? Falls nicht droht Ihnen (und nicht dem Voreigentümer!) viel Ärger mit der Behörde und beim Weiterverkauf - der Kauf eines Schwarzbaus ist ein hochspekulatives Geschäft.
    Wenn Sie nicht das Geld für eine fachmännische Prüfung ausgeben wollen, sollten Sie zumindest selbst in die Genehmigung schauen. Typische Schwachstellen: Der ausgebaute Dachboden, die Schlaf- oder Wohnzimmer im Kellergeschoss, die Garage bzw. der Carport. Sind sie in der Baugenehmigug korrekt und mit zutreffenden Bezeichnungen dargestellt? "Kammer" oder "Abstellraum" ist etwas anderes als "Schlafzimmer"!
    Mehr zum Thema:
    Baugenehmigung einsehen
    Baugenehmigung - keine Ersetzungsmöglichkeit durch andere Bescheide!
    Bauaufsichtliche Abnahme ersetzt die Genehmigung nicht
    Schwarzbau und die Folgen

    Ist die Ihnen vorgelegte Baugenehmigung der letzte Stand oder wurde das Vorhaben später (mit einer weiteren Genehmigung) noch einmal geändert? Natürlich gilt nur die letzte Baugenehmigung - dass dies der Fall ist, kann man sich im Kaufvertrag zusichern lassen.
  • Das Baulastverzeichnis


    Nicht nur im Grundbuch, sondern auch im Baulastverzeichnis können erhebliche Belastungen eines Grundstücks eingetragen sein. Sie wirken mindestens genauso wertmindernd wie z.B. irgendwelche Grunddienstbarkeiten o.ä.
    Mehr zum Thema:
    Baulast und nachbarliche Zustimmung...
  • Die Bauvorlagen (Baugenehmigungsbescheid und Statikunterlagen)


    BildWenn Sie ein Haus noch vor der Fertigstellung kaufen (z.B. vom Bauträger), sollte auch geregelt sein, welche Unterlagen er Ihnen als Dokumentation übergibt. Aus anderen Foren ist bekannt, dass einige Bauträger die Baugenehmigung und v.a. die Statikunterlagen ihren Käufern nicht übergeben. Das kann sehr teuer werden, wenn später Probleme auftreten oder Sie auch nur eine Dachgaube hinzusetzen wollen. Die Baugenehmigung sollten Sie zur Not noch bei der Bauaufsichtsbehörde bekommen - die Statikunterlagen werden dort aber vielfach nicht mehr archiviert. Das bedeutet, dass Sie diese Unterlagen bei späteren Fragen nachträglich selbst erstellen lassen müssen. Und das ist natürlich viel teurer als die schlichte Übergabe der vorhandenen Dokumente. Mal ganz abgesehen davon, dass Sie als Erwerber den ganzen Kram ansonsten doppelt bezahlen müssen.
    Den Einwand, dass man für alle soundsoviel Häuser Ihres Baugebietes nur eine einzige Baugenehmigung bekommen habe, sollten Sie nicht akzeptieren: Vernünftige Bauträger teilen die Bescheide auf bzw. beschaffen amtlich (!) beglaubigte Abschriften.

Dieser Beitrag wird noch erweitert.
Einstweilen mag auch das "ABC der Gemeinheiten", das der Verband der privaten Bauherren zusammengestellt hat, einen vor weiteren (v.a. privatrechtlichen) Unannehmlichkeiten bewahren.
Wer neu in eine Gegend ziehen möchte, kann sich beim Geologischen Dienst des Landes NRW auch kostenlos über Gefährdungspotenziale des Untergrundes informieren, also z.B. alte Bergbauschächte oder Karst-Gebiete in denen es zu Untergrund-Einstürzen wie zuletzt z.B. in Schmalkalden kommen kann.

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Sebastian Veelken
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Re: Baurecht beim Immobilienkauf (Übersicht)

Beitragvon Sebastian Veelken » 14.09.2010, 18:06

Ein aktueller Fall aus der Rheinischen Post vom 10.06.2010:
"Schock: Abriss nach Hauskauf (Mönchengladbach)".
Auch wenn der Zeitungsartikel versucht, das Versäumnis bei der Stadtverwaltung zu finden: Nach Recht und Gesetz liegt es ohne jeden Zweifel beim möglicherweise arglistigen Verkäufer bzw. bei dem naiven Käufer.


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