Wohnen im Gewerbegebiet oder Wohnen im Industriegebiet

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Sebastian Veelken
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Wohnen im Gewerbegebiet oder Wohnen im Industriegebiet

Beitragvon Sebastian Veelken » 26.05.2008, 20:27

Wohnungen oder gar Häuser im Gewerbegebiet kann man mitunter günstig mieten oder kaufen. Dass in einem solchen Gebiete mit stärkeren Störungen zu rechnen ist, als es im Reinen Wohngebiet der Fall ist, ist den meisten Menschen durchaus bewußt.
Der Staat geht aber bei seinem Schutz noch einen wichtigen Schritt weiter: er spricht den Menschen nämlich zum Teil das Recht ab, selbst zu entscheiden, was sie sich noch zumuten wollen und was nicht.

Wohnen im Gewerbegebiet ist in aller Regel nur zulässig, wenn der Wohnungsinhaber Betriebsleiter ist oder zum Aufsichts- und Bereitschaftspersonal des benachbarten Gewerbebetriebes gehört. "Freies
Wohnen" beliebiger Mieter ist in Gewerbegebieten und Industriegebieten unzulässig.

Das bedeutet - so hat es das Oberverwaltungsgericht für das Land NRW 2008 noch einmal ausdrücklich betont - das eine Baugenehmigung gegenstandslos wird, wenn der Gewerbebetrieb, dem sie zugeordnet ist, aufgegeben wird. Dasselbe gilt, wenn die Wohnung bzw. das Grundstück unabhängig von dem betrieb an beliebige Dritte veräußert wird.
1. Die Baugenehmigung vom 10. Dezember 1971 ist, soweit sie das Wohnen erlaubt, mit der endgültigen Aufgabe des Betriebs unwirksam geworden. Eine erteilte Baugenehmigung wird zumindest in Bezug auf die genehmigte Nutzung nach § 43 Abs. 2 VwVfG NRW gegenstandslos und damit unwirksam,
wenn die zugelassene Nutzung endgültig aufgegeben wird. (10)
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. November 2000 - 4 B 36.00 -, NVwZ 2001, 557 (558); VGH Bad.-Württ., Urteil vom 20. Mai 2003 - 5 S 2751/01 -, BauR 2003, 1539 (1540). (11)
Mit der hier in Rede stehenden endgültigen Aufgabe des Betriebs teilen die zugehörigen Betriebswohnungen das Schicksal des Betriebs mit der Folge, dass die Baugenehmigung für die Betriebswohnungen gegenstandslos geworden ist. Denn die ausnahmsweise Zulässigkeit von
Betriebswohnungen im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO kann nur in Bezug auf den konkreten Betrieb, dem die Wohnnutzung zugeordnet werden soll, festgestellt werden. Sie knüpft sowohl an die Größe als auch an die Struktur eines bestimmten Betriebes an. Soll die Wohnnutzung einem
anderen Betrieb dienen, stellt sich die Frage neu, ob die Wohnungen - wie es § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO verlangt - dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind und ob das Wohnen in der Nähe des Betriebs erforderlich ist.

Oberverwaltungsgericht NRW, Beschluss vom 17.03.2008, 8 A 929/07 - in NRWE
(Vorinstanz: Verwaltungsgericht Düsseldorf, 3 K 4695/06)

Konkret hat das zur Folge, dass Haus oder Wohnung "ohne Baugenehmigung" dastehen, so dass die Bauaufsicht nach den beschriebenen Merkmalen erneut prüft, ob eine neue Nutzung (wie z.B. die durch beliebige Erwerber) genehmigungsfähig ist. Und das ist sie - aus den beschriebenen
Gründen - vielfach nicht. Eine isoliert verkaufte ehemalige Betriebsleiterwohnung kann damit ganz
schnell wertlos werden. Da kann man allen Laien nur raten: Finger weg!


Anders kann die Lage allerdings sein, wenn Bereiche überplant wurden, also z.B. die Wohnungen ölter sind als die Betriebsgebäude und v.a. der geltende Bebauungsplan. Solche Gebäude können noch Bestandsschutz genießen - zukunftsträchtig ist aber auch das nicht. Hier sollten sich Interessenten auf jeden Fall im Vorfeld und am besten schriftlich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erkundigen, um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben.


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