Dachgeschosswohnung kaufen: Worauf Sie achten sollten

Hier finden Sie in loser Folge kleinere Artikel zum öffentlichen Baurecht in Nordrhein-Westfalen.

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Sebastian Veelken
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Dachgeschosswohnung kaufen: Worauf Sie achten sollten

Beitragvon Sebastian Veelken » 13.08.2009, 21:46

Wenn Sie eine schon bestehende Dachgeschosswohnung kaufen möchten, sollten Sie - neben den üblichen Vorsichtsmaßregeln, die für alle Immobilienkäufe gelten und die im Artikel Baurecht beim Immobilienkauf beschrieben werden - ganz besonders darauf achten, dass die Wohnung auch genehmigt ist!

Falls Sie zu knapp bei Kasse sind, um Ihren Kauf wohlüberlegt zu tätigen und Sie deshalb keinen fachkundigen Berater mit der gebotenen sorgfältigen Prüfung beauftragen können, sollten Sie zumindest die

Baugenehmigung einsehen


Am zuverlässigsten geht das durch eine Einsichtnahme in die Baugenehmigung bei der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Allerdings brauchen Sie dazu als bloßer Erwerbsinteressent die Zustimmung des Eigentümers. Aber weshalb sollte Ihnen ein rechtstreuer Verkäufer, der nichts zu verbergen hat, diese verwehren?
Verlassen Sie sich auf keinen Fall auf Aussagen wie "Die Wohnung wird schon seit 20 / 40 / 60 / 100 Jahren so genutzt, die Unterlagen dazu gibt es nicht mehr": Sie sind fast immer erlogen: Bauaufsichtsbshörden haben in aller Regel auch während des zweiten Weltkrieges gut auf ihre Akten aufgepaßt, es sind nur sehr wenige vernichtet worden. Und wenn Ihnen jemand diese Auskunft geben kann, dann bitte die aktenführende Behörde und nicht irgendein Immobilienfuzzy!
Liegt Ihnen wirklich eine Baugenehmigung vor?
Baugenehmigungen sollte man immer vollständig einsehen. Das bedeutet, dass zu einer Baugenehmigung in der Regel der Bescheid in Textform gehört sowie die genehmigten Pläne. Die Zusammengehörigkeit dieser Teile wird zumeist durch den grünen Stempel der Bauaufsichtsbehörde markiert (Bestandteil der Baugenehmigung Nr. ... bzw. bei älteren Baugenehmigungen auch schon mal "Zum Bericht Nr. ...) Vergleichen Sie die Aktenzeichen!
Unbrauchbar für Ihre Zwecke sind z.B. Pläne, die als "Anlage zur Bescheinigung nach WEG" bezeichnet werden.
Mehr dazu: Baugenehmigung - keine Ersetzungsmöglichkeit durch andere Bescheide!

Ist die Wohnung in der Baugenehmigung mit einer zutreffenden Bezeichnung dargestellt?
Das bedeutet z.B.:
  • Sind die Räume nach Anordnung und Zuordnung (incl. Wohnungseingangstür) korrekt dargestellt?
  • Sind die Räume textlich als Wohnräume bezeichnet? Es macht einen großen Unterschied, ob dort "Abstellraum", "Kammer", "Mädchenzimmer" oder aber "Wohnung 5" eingetragen ist!

Abgeschlossenheitsbescheinigung, Baugenehmigung und Wirklichkeit abgleichen


Anschließend sollten Sie auch abgleichen, ob die beiden rerlevanten Dokumente, nämlich die Baugenehmigung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung, mit der gebauten Wirklichkeit übereinstimmen.
Auch wenn die beiden amtlichen Dokumente von derselben Stelle stammen, können Sie nämlich nicht davon ausgehen, dass ein solcher Abgleich auch wirklich erfolgt ist: Die Bauaufsichtsbehörde muß im Verfahren zur Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung nämlich nicht prüfen, ob diese mit der Baugenehmigung und/oder der gebauten Wirklichkeit übereinstimmt.

Wenn es dort Diskrepanzen gibt, ist der Ärger vorprogrammiert.
Unterschiede zwischen Abgeschlossenheitsbescheinigung (Teilungsplan) und Realität
... führen dazu, dass die internen Abrechnungen der Wohnungseigentümer nicht stimmen. Falls Ihre Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist als im Plan, dann zahlen Sie zu hohe Anteile an den umzulegenden Kosten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Falls Ihre Wohnung größer ist als in der Bescheinigung, dann zahlen Sie zuwenig an Umlagen - und ziehen damit womöglich den Verdruß der anderen Eigentümer auf sich. Und wenn schon in Ihrer Wohnung "nichts stimmt" - was erwarten Sie dann in den anderen Wohnungen?

Unterschiede zwischen Baugenehmigung und Realität
... führen dazu, dass Sie einen Schwarzbau erwerben.
Die Tatsache, dass das "nicht Ihre Schuld" ist, spielt im Baurecht nur eine sehr geringe Rolle: Als Eigentümer sind Sie der Ansprechpartner für die Behörde (der sog. "Zustandsstörer" wie es im Baurecht heißt.
Mehr zum Thema "Schwarzbau"...

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