Europäische Kommission
Generaldirektion Binnenmarkt und Dienstleistungen
VERGABEWESEN
Konzeption und Anwendung des Vergaberechts II
Der Referatsleiter
Brüssel, den 17.04.08
Markt/C3/ES/ff D(2008)5427
Betr.: Öffentliches Auftragswesen - Beschwerde Nr. 2008/4132 – Grundstücksverkauf Ballastkai (Grundstück Gemarkung …Flur … Flurstück …)
wir nehmen Bezug auf die von Ihnen mit Schreiben … erhobene Beschwerde im Zusammenhang mit dem Verkauf des o. g. Grundstücks durch die Stadtwerke Flensburg GmbH. Die Stadtwerke Flensburg GmbH, deren Anteilseigner zu 100 % die Stadt Flensburg ist, hat nach den uns vorliegenden Informationen Anfang 2007 das 0.g. Grundstück zum Preis von 200.000 EUR an die … übereignet. Ein Bebauungsplan für das Grundstück besteht bis heute nicht, so dass sich die zulässige Nutzung des Grundstücks derzeit nach § 34 BauGB richtet.
Am 17. Dezember 2004 hatten die Stadtwerke mit der Käuferin einen Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen. In der Präambel dieses Vertrages stellen die Parteien fest, sie schlössen den Vertrag "in dem Bewusstsein", dass die Käuferin auf dem Grundstück "in allererster Linie ein Hotel im gehobenen Standard (ca. 80 Zimmer mit den erforderlichen Nebenflächen) errichten wolle". Gleichzeitig werde der Vertrag "auch in dem Bewusstsein geschlossen, dass, sollte die Errichtung eines Hotels nicht möglich sein, die (Käuferin) auch eine andere wirtschaftliche Verwertung der zu erwerbenden Flächen anstreben werde(n)".
In dem Vertrag verpflichtete sich die Käuferin zur Durchführung eines Architektenwettbewerbs, um die Gebäudenutzungsgestaltung innerhalb des städtebaulichen Gesamtkonzepts in einvernehmlicher Abstimmung mit dem Verkäufer und der Stadt Flensburg verbindlich zu regeln. Ziel des Architektenwettbewerbs sollte die Entwicklung und Planung eines Hotels im gehobenen Standard sein. Das Ergebnis des Architektenwettbewerbs sollte durch die Stadt in die Bauleitplanung übernommen werden (da die Errichtung des Hotels auf der Grundlage der geltenden bauplanungsrechtlichen Situation nicht möglich war).
Weiterhin räumte die Käuferin der Stadt Flensburg ein Ankaufsrecht an dem Grundstück für die Fälle ein, dass ein Bebauungsplan, der den Bau des geplanten Hotels ermöglicht, nicht innerhalb bestimmter Fristen aufgestellt oder der Bau nicht innerhalb bestimmter Fristen begonnen beziehungsweise fertig gestellt würde. Mit Änderungsvertrag vom 22. November 2006 beschränkten die Parteien für den Fall, dass der Bebauungsplan für das geplante Hotel nicht fristgemäß aufgestellt würde, das Ankaufsrecht auf die Fälle, in denen ein alternatives Projekt nicht fristgemäß verwirklicht würde (Bebauungsplanverabschiedung, Baubeginn, Fertigstellung).
Der Architektenwettbewerb wurde Anfang 2006 beendet. Das Verfahren zur Verabschiedung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde zwar eingeleitet, am 3. Mai 2007 jedoch wieder eingestellt. Nunmehr plant die Käuferin auf dem Grundstück die Errichtung eines Gebäudes mit Wohn- und Gewerbeflächen auf der Grundlage der geltenden bauplanungsrechtlichen Situation (§ 34 BauGB).
Wir haben Ihre Beschwerde eingehend geprüft und kommen zu folgender Einschätzung aus der Sicht des europäischen Vergaberechts: Sowohl der Bauauftrag im Sinne von Artikel 1 lit. a als auch die Baukonzession im Sinne von Artikel 1 lit. d der Richtlinie 93/37/EWG zur Koordinierung der Verfahren zur Vergabe öffentlicher Bauaufträge setzen voraus, dass zwischen dem öffentlichen Auftraggeber und dem Auftragnehmer eine rechtsverbindliche vertragliche Verpflichtung zur Erbringung bestimmter Bauleistungen begründet wird, die vom öffentlichen Auftraggeber erforderlichenfalls im Rechtsweg durchgesetzt werden kann. Eine bloße Pflicht zur Rückübertragung des Grundstücks (Rück- beziehungsweise Ankaufsrecht der öffentlichen Hand) im Fall der Nichtbebauung reicht hierfür nicht aus.
Die zwischen den Stadtwerken Flensburg und der Käuferin geschlossenen Grundstückskaufverträge enthalten keine eindeutige, rechtliche durchsetzbare Bauverpflichtung der Käuferin. Die bloße Absichtserklärung in der Präambel des Grundstückskaufvertrages sowie die Ankaufsrechte der Stadt genügen nicht, um eine eigenständige Baupflicht zu begründen. Im Ergebnis gehen wir deshalb davon aus, dass die Richtlinie 93/3/EWG im gegenständlichen Fall nicht anwendbar war. Da auch keine Verstöße gegen sonstige Regelungen des europäischen Vergaberechts in Betracht kommen, liegt aus unserer Sicht keine Verletzung des Gemeinschaftsrechts vor.
Wir werden daher der Kommission vorschlagen, diesen Fall bei einer ihrer nächsten Sitzungen einzustellen, sollten Sie uns innerhalb von 4 Wochen nach Zustellung dieses Schreibens keine neuen Tatsachen mitteilen, die auf eine konkrete, erhebliche Verletzung europäischen Vergaberechts hinweisen. Über die endgültige Entscheidung des Kommissionskollegiums werden wir Sie zu gegebener Zeit unterrichten.
Mit freundlichen Grüßen,
...
