Grünfläche auf Privatgrundstück

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Bauherr

Grünfläche auf Privatgrundstück

Beitragvon Bauherr » 21.07.2017, 19:08

Guten Tag allerseits,

Wir haben folgendes Problem:
Wir haben einen Bauantrag für ein Einfamilienhauses gestellt. Das Grundstück war eine Schenkung meines Schwiegervaters an seine Tochter, meine Frau.
Auf dem Privatgrundstück befindet sich laut Bebauungsplan eine öffentliche Grünfläche.
Jetzt zögert die Stadt die Genehmigung heraus, weil sie zwingend die Grünfläche von uns haben wollen.
Diese wollen wir aber nicht abtreten, weil es das Grundstück erheblich schmälert.
Wir halten uns mit den Bauantrag strickt an die Vorschriften des BPlans. Und das eine hat ja nichts mit dem Anderen zu tun.

Also was könne wir tun um eine Baugenehmigung zu erhalten bzw. was sagt die die Gesetzeslage?

Danke für eine Antwort.

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Dimeto
Beiträge: 1
Registriert: 22.07.2017, 21:37

Re: Grünfläche auf Privatgrundstück

Beitragvon Dimeto » 22.07.2017, 21:59

[quote="Bauherr"]Und das eine hat ja nichts mit dem Anderen zu tun.[/quote]

Doch, das hat es. §30 BauGB: Ein Teil des Baugrundstücks ist als öffentliche Grünfläche festgesetzt, würde aber durch eine Baugenehmigung faktisch zu Bauland oder zumindest zu privater Grünfläche, was den Festsetzungen des Bebauungsplanes widerspricht. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müsste die Teilfläche durch Parzellierung vom Baugrundstück getrennt werden. Die Stadt kann dann die Baugenehmigung zwar nicht mehr blockieren, aber notfalls mit Zwangsmaßnahmen die öffentliche Nutzung durchsetzen (§§85ff BauGB).

arv52062

Re: Grünfläche auf Privatgrundstück

Beitragvon arv52062 » 23.07.2017, 16:29

So zwingend wie dimeto sehe ich den Trennungsnotwendigkeit und den Zusammenhang nicht.

Meine Ansicht: 1. Die Baugenehmigung ist ohne Verzug (!) zu erteilen, weil und wenn das Bauvorhaben den Festsetzungen des Bplanes entspricht.
2. Die Stadt kann für den Grundstücksteil die Nutzung als öffentliche Grünfläche durchsetzen, die Abtretung (letzlich eine Enteigung) aber nicht erzwingen.
Auch ein plannungsrechtlich als öffentliche Grünfläche festgesetztes Grundstück kann sich in Privateigentum befinden. Der Grundstücksteil muß nur der Öffentlichkeit dienen, sich aber nicht zwingend auch in öffentlichem Eigentum befinden. Grundsätzlich geht beides auch auf einem Grundstück. Ob es in diesem Fall zweckmäßig ist, bleibt fraglich.

Damit haben beide Seiten Nachteile: Der Eigentümer, weil sein privat zu nutzendes verfügbares Grundstück faktisch kleiner wird, er aber alle Lasten der Grünfläche trägt (Pflege, Müllbeseitigung, Räum- und Streupflicht angrenzender Bürgersteige usw.) Im Übrigen würde auch bei Kanalbau und/ oder Strassenausbau die volle Größe des Grundstücks veranlagt!

Andererseits kann der Bauherr die Grünfläche völlig verwildern lassen, die Stadt hat keine Handhabe, weil die Fläche nur der Öffentlichkeit dienen muß, die Art und Weise aber nicht definiert ist. Öffentliche Grünfläche heißt nicht Park mit englischen Rasen, sondern kann auch eine ganz normale Wiese sein.

Zwei unverbindliche Ratschläge:

1. Rechtliche Überprüfung:
Zunächst ist der B-Plan und sein Zustandekommen zu prüfen. Ist hier formal etwas schiefgelaufen, ist zu klären, ob entsprechenden Fristen verstrichen sind und (!) ein etwaiger Mangel zur Nichtigkeit führt. Sollte es hier ein Lücke geben, müßte sie schon scheunentorgroß sein, damit ich mit Blick auf das Klagerisiko, die Kosten und den Zeitablauf so vorgehen würde.
Haben das gerade in unserer Kommune durch: B-Plan zwar formal rechtswidrig, aber wirksam: Dauer des Prozeßweges 5 Jahre. Blamage für die Stadt, aber dem Kläger ist damit nicht geholfen. Das „beklagte“ Gebäude steht und bleibt so stehen.
Sollte das B-Plan-Verfahren – wieder - offen sein, ist der Art. 14 GG allerdings ein gewichtiges Gut (siehe z.B. 1 BvR 1402/01)

Besser: 2. Eine Verhandlungslösung über eine Ausgleichsfläche suchen.
Der Bauherr bietet an, an anderer Stelle ein Grundstück zu erwerben, das dann als öffentliche Grünfläche gewidmet wird, oder er finanziert der Stadt den Ankauf bzw. die Aufwertung einer entsprechenden Fläche. Faktisch ist das eine Ablösung in Geld, politisch ggf. nicht unheikel, weil das Kommunalparlament die Änderung des BPlanes für einen einzigen Grundstückseigentümer billigen muß. Das kann oft ein Geschmäckle haben und schafft natürlich auch einen Präzedenzfall.
Faktisch liegt es am Verhandlungsgeschick und an der Summe, die der Grundeigentümer bietet.

Gelingt das nicht, läßt sich über einen privatrechtlichen Vertrag eventuell regeln, dass die Stadt die Bewirtschaftung übernimmt und dafür bestimmt, wie die Grünfläche aussieht.

P. Lahm ;-))

Re: Grünfläche auf Privatgrundstück

Beitragvon P. Lahm ;-)) » 23.07.2017, 23:07

Bauherr hat geschrieben:(...)
Auf dem Privatgrundstück befindet sich laut Bebauungsplan eine öffentliche Grünfläche.
(...)
Wir halten uns mit den Bauantrag strikt an die Vorschriften des BPlans.

Diese beiden Sätze können nur gleichzeitig wahr sein, wenn sich das geplante Gebäude u.a. innerhalb einer ausgewiesenen überbaubaren Grundstücksfläche und außerhalb der als öff. Grünfläche befinden soll.
Dann aber lohnt sich m.E. der Gang zu einem versierten Anwalt auf dem Gebiet des öffentlichen (!!) Baurechts. Die schon beschriebenen Lösungsansätze muss msn fann nämlich auch kenntnisreich vertreten können.


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