Altbausanierung vs. Abstandsflächen

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erhaltenswert
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Altbausanierung vs. Abstandsflächen

Beitragvon erhaltenswert » 18.08.2017, 15:17

Ich habe ein Grundstück geerbt, auf dem ein alt-bergisches Haus steht. Nun möchte ich dieses energetisch aufbereiten und eine Dämmung außen anbringen. Folgendes ist mein Problem:

- die Abstandsflächen zur Grenze sind kleiner als 2,50m und somit fordert die Stadt eine "Gebäudeabschlusswand" (Konsequenz: 3 Fenster und die Haustür dicht machen...)
- der Abstand zum Nachbarhaus beträgt aber noch 5,15m, was laut §31 auf 5m reduziert werden dürfte. Allerdings gibt es noch einen Erker (ironischerweise aus Glas), der jetzt schon nur 4,40m entfernt ist. Somit sind die Brandschutzabstände dort nicht gewahrt.

Wie kann es sein, dass der Erker unterhalb der Brandschutzabstände gebaut werden durfte? Und ist es richtig, dass er in die Berechnung der 5m (§31) einbezogen wird, wenn er doch laut BauO (§6 Abs.7) in die Abstandsflächen nicht reinzählt???

Laut §6 (14) ist eine Unterschreitung der Abstandsflächen für Wärmedämmung unter Beachtung der nachbarschaftlichen Belange und des Brandschutzes zulässig. Hat jemand Erfahrung, wie man dies nun geeignet nachweisen kann und ob man damit bei der Behörde durchkommt???

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arv

Re: Altbausanierung vs. Abstandsflächen

Beitragvon arv » 24.08.2017, 01:52

Hallo "erhaltenwert",

vorab: Ich bin selbst u.a. Eigentümer eines teilverschieferten Fachwerkhauses aus dem 18.Jhd, das Einzeldenkmal ist.

Ich gehe dabei davon aus , dass Ihr Haus freistehend, im bisherigen Zustand baurechtlich genehmigt ist, ferner nicht unter Denkmalschutz steht, sonst ist natürlich die Untere Denkmalschutzbehörde zu fragen. Dann gehe ich davon aus, daß Sie außer der Wärmedämmung keinerlei baurechtlich relevante Veränderung vornehmen wollen. Unter einem klassischen altbergischen Haus verstehe ich einen (Teil-)Fachwerkbau mit Verschieferung, ggf. Sichtfachwerk, Schieferdach und echten Sprossenfenstern. Vor diesem Hintergrund ist es dann nicht eine baurechtliche, sondern zunächst eine wirtschaftliche, gestalterische und bautechnische Frage, bei der ich mir nicht vorstellen kann, wie alles sinnvoll zusammengehen soll.

Die einzige Außendämmungs-Lösung für ein klassisches, verschiefertes bergisches Haus: Verschieferung runter, neue Lattung und Dämmung drauf, neu verschiefern. Wie Ihnen sicherlich bekannt ist, sind (Lehm-)Fachwerkwände in der Regel diffusionsoffen zu gestalten. Das ist eine Frage für einen Fachmann (spezialisierter Bauingenieur und/oder ein sehr guter Zimmermann mit Erfahrung im Fachwerkbau) den Sie hoffentlich vorher beigezogen haben. Nur ein Stichwort dazu: Taupunktberechnung. Fehler in diesem Bereich führen in der Regel zu schweren Bauschäden, bis hin zur Gesundheitsgefahr durch Schimmelbildung.

Für die Sprossenfenster gibt es zwei Lösungen: Umbau zu Kastenfenstern oder kompletter Austausch. Ich habe mich für ersteres entschieden, um das Originalmaterial zu erhalten. Teuer, weil im historischen Bestand in der Regel Einzelanfertigung.

Bitte lassen Sie sich seriös durchrechnen und garantieren(!), welche realistische (!) Energie-Einsparung Sie erreichen können. Sollte das wider Erwarten noch wirtschaftlich vernünftig sein, überlegen Sie bitte folgendes: Die Außendämmung verändert das Erscheinungsbild eines Hauses grundlegend, etwa was Fensterlaibungen, Dachüberstände und dergl. angeht. Ist das dann noch ein erhaltenswertes, klassisches und original altbergisches Haus? Dazu kommen andere Folgen, etwa deutlich dunklere Räume durch breitere Fensterlaibungen oder ein verändertes Wohnklima.

Wenn Sie dann immer noch energetisch sanieren wollen, rate ich Ihnen unverbindlich zu folgendem Vorgehen, bei dem natürlich der Brandschutz der Knackpunkt ist:

Machen Sie der Baubehörde klar, dass die Dämmlösung brandschutztechnisch in jedem Fall nicht schlechter – im Idealfall besser - ist als der derzeitige genehmigte Bestand. Dazu sollte ein geeigneter vereidigter Sachverständiger/Bauingenieur (siehe oben) ein brandschutztechnisches Gutachten erstellen. Dazu braucht es mindestens Skizzen des bisherigen und des künftigen Wandaufbaus inkl. der Berechung des F-Widerstandklassen, dazu kommen u, U. die Belege zur bauaufsichtliches Zulassung des gewählten WDV-Systems/Mustergutachten. Hilfreich dürfte auch eine schriftliche Einverständniserklärung des Nachbarn sein, dass dieser keine Einwände gegen die geplante Außendämmung hat.

Unter Umständen hilft auch der Hinweis auf die veränderten gesetzlichen Regelungen (§23a Nachbarschaftsgesetz).

Sollte die Baubehörde dann trotz des positiven Gutachtens auf einer Gebäudeabschlusswand bestehen, wäre das für mich ein weiteres Argument, die Außendämmung grundsätzlich in Frage zu stellen.
Den Text zum Erker habe ich so verstanden, dass er zum Nachbargebäude zählt. Da gehe ich zunächt davon aus, dass es sich um den genehmigungsfreien Ersatz eines Bauteils handelt, das zuvor unter veränderten baurechtlichen Bedingungen zulässig war.
Ansonsten gilt der bewährte Hinweis, sensibel und geschickt den Nachbarn und/oder Vorbesitzer fragen. Gelegentlich hilft auch ein Blick ins Stadtarchiv (alte Bilder der Bausituation/alte Bauakten). Viel Glück !


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