ist eine Änderung der Straßenoberfläche baugenehmigungspflichtig?

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EhrenfelderJung

ist eine Änderung der Straßenoberfläche baugenehmigungspflichtig?

Beitragvon EhrenfelderJung » 20.10.2017, 14:01

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Neubaugebiet.

Laut der vorliegenden Baubeschreibung sollten sämtliche Zuwege und Zufahrten mit „Drain-Verbundsteinen“ gepflastert werden. Im Gegensatz hierzu wurden im Frühjahr plötzlich und ohne jedwede vorherige Information beinahe alle Zuwege und Zufahrten vollflächig asphaltiert. Abgesehen von den negativen Eigenschaften des Asphalts (Hitzeunbeständigkeit etc.) stellt dies eine erhebliche Wertminderung unseres Eigentums dar, weswegen wir gegenüber dem Bauherrn eine Abänderung der Gegebenheiten gemäß der Baubeschreibung durchsetzen möchten, notfalls auch gerichtlich.

Eine Kollegin riet mir nun, mich schlau zu machen, ob die nahegehend vollflächige Asphaltierung überhaupt mit der Baugenehmigung konform geht. Schließlich wäre die Oberfläche im Gegensatz zu einer vollflächigen Pflasterung nunmehr versiegelt, was insbesondere im Hinblick auf Regenwasser, Abwasser etc. von großer Relevanz sei. Nach einigen Recherchen im Internet müssten hier zahlreiche Anforderungen des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts gelten; zudem müsste die maximal zu versiegelnde Fläche aus der Baugenehmigung sowie eventuell aus dem Bebauungsplan hervorgehen.

Vielleicht kann uns hier jemand weiterhelfen, ob die vollflächige Asphaltierung baurechtlich genehmigt sein muss bzw. mit der Baugenehmigung und dem Bebauungsplan im Einklang stehen muss. würde es sich lohnen, deshalb das Bauaufsichtsamt anzufragen? welche Möglichkeiten gegen den Bauherren hätten wir?

vielen Dank und freundliche Grüße!

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Sebastian Veelken
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Re: ist eine Änderung der Straßenoberfläche baugenehmigungspflichtig?

Beitragvon Sebastian Veelken » 20.10.2017, 22:52

Für die zivilrechtliche Geltendmachung kommt es auf die genaue Ausgestaltung Ihres Vertrages an - dazu kann man m.E. ohne Kenntnis desselben nichts sagen.
Aus baurechtlicher Sicht zur versiegelten Fläche würde ich meinen, dass Pflasterung mit Verbundsteinen und Asphalt hinsichtlich der Versiegelung gleichzusetzen sind: Die Fläche steht jedenfalls für eine normale Wasseraufnahme wie im unbefestigten Erdreich nicht mehr zur Verfügung und auch nicht mehr für eine vollwertige Teilnahme an ökologischen Abläufen u.ä.
Die Abwasserprobleme sind üblicherweise auf Platzregen dimensioniert, und dann reichen selbst Rasengittersteine (mit deutlich größeren grünen Anteilen als Verbundpflaster) bei weitem nicht zur Aufnahme aus, sondern das Regenwasser dürfte beim üblichen Gefälle von Garagenzufahrten zur Straße hin in der öffentlichen Kanalisation landen.
Es mag aber sein, dass hinsichtlich der gestalterischen Vorgaben in dem konkreten Bebauungsplan (dessen Existenz ich vermute) Vorgaben enthalten sind. Diesen Plan kann man bei der zuständigen Gemeinde/Stadtverwaltung einsehen, viele stellen die aktuelleren Pläne auch schon online zur Verfügung.
Allerdings scheint mir das wesentliche Thema doch der Qualitätsunterschied zwischen Asphalt und Pflaster zu sein - und der dürfte so konkret wohl eher zivilrechtlich (auf der Grundlage des Vertrages) durchzusetzen sein.

arv

Re: ist eine Änderung der Straßenoberfläche baugenehmigungspflichtig?

Beitragvon arv » 20.10.2017, 22:57

Hallo Ehrenfelder Jung,

hier treffen zwei Dinge aufeinander, die erstmal nichts miteinander zu tun haben, nämlich öffentliches Baurecht und privates Haftungsrecht bei Bauträgermodellen, also Zivilrecht.

Ich gehe davon aus, dass es sich bei den Zuwegungen um Flächen handelt, die sich im Eigentum der WEG befinden. Eine Vorschrift zur Versiegelung findet sich in der Regel in den textlichen Festsetzung des Bebauungsplans, den es im Neubaugebiet wohl gibt.
Also auf zum Amt und einen Blick in den Bebaungsplan werfen und kopieren!

Sollten darin Vorgaben stehen, ist auch zunächst die Behörde am Zug. Sie müßte theoretisch einschreiten. Das tut sie aber in vielen Fällen nicht, weil sie die Abweichung als nicht gravierend einstuft und/oder weil der Bauträger dort gut bekannt ist, Personalmangel herrscht oder beides oder der Bebaungsplan in diesem Punkt dann nachträglich geändert wird.

Zentrale Fragen:
- Hat es denn seitens der Behörde und/oder der Eigentümer schon eine Bauabnahme gegeben und laufen Fristen? Ist der Kaufpreis schon voll entrichtet und stehst Du im Grundbuch?
- Ist der Bauherr der Verkäufer? Zusätzlich schwierig wird es, wenn der Verkäufer nicht der Bauträger selbst sondern ein Makler ist, weil sich Dein zivilrechtlicher Anspruch auf Mängelfreiheit stets gegen den Verkäufer richtet.

Nehmen wir zunächst an, die Ausführung entspricht den Vorgaben des B-Planes. Dann bleibt eventuell immer noch ein Anspruch gegen den Bauträger/Verkäufer. Da mußt Du zunächst prüfen (lassen !) , was wirklich rechtsverbindlich als zu erbringende Leistung in der Baubeschreibung, also Deinem Wohnungskaufvertrag steht.

Wenn in der Baubeschreibung z.B. steht „Drain-Verbundstein oder gleichwertig“ wärst Du als Kläger in der Situation nachweisen zu müssen, daß die Bitumenlösung wirklich minderwertiger ist.

Dazu bin ich nicht unbedingt der Meinung, daß eine Bitumenoberfläche schlechter ist, wenn – und davon ist auszugehen- das Niederschlagswasser ordentlich abgeführt wird. Aus gutem Grund werden bei uns ja kaum noch Straßen gepflastert, sondern geteert. Für die Bitumenlösung spricht beispielsweise, dass die Herstellungs- und die Folgekosten deutlich geringer sind, weil Du zwischen den Steinen z.B. Unkraut entfernen mußt, einzelne Steine durch Überfahren unter Überlast oder Frost (schließlich sind sie wasserdurchlässig!) brechen oder uneben und oder locker werden können. Für den Verbund spricht, dass sich die Fläche bei neuerlichen Tiefbauarbeiten leichter öffnen läßt und keine Flicken sichtbar sind. Das Hitzeargument kann ich bei ordentlicher Ausführung nicht nachvollziehen.

Ist der Verbundstein allerdings definitiv in der Baubeschreibung enthalten, ist die Ausführung per se mangelhaft und kann im Rahmen der Abnahme beim Bauträger/Verkäufer beanstandet werden.

Sieht der Bebauungsplan Regelungen zur Versiegelung vor, die nicht eingehalten wurden, entspricht der Bau zunächst nicht dem Bebauungplan. Du kannst das bei der privaten Bauabnahme ebenfalls gegenüber dem Verkäufer rügen, weil das errichtete Werk automatisch nicht der Baugenehmigung entspricht.

Die Durchsetzung steht dann nochmal auf einem anderen Blatt, denn das Klagerisiko liegt bei Dir.
Einen Frage ist, für wie gravierend ggf. das Gericht den Mangel erachtet. Eventuell läuft das dann zum Beispiel auf einen Vergleichsvorschlag hinaus, der eine Preisminderung für die Wohnung beinhaltet. Die Frage ist, ob Du Dir das Verfahren und das Risiko gegebenfalls über mehrere Instanzen und mehrere Jahre finanziell und nervlich antun willst. Stell Dir nur mal vor, Du bekommst nach zwei Instanzen und drei Jahren Recht, Dein Antragsgegner ist zwischenzeitlich aber insolvent...

Taktisch ist eventuell dazu zu raten, daß Du einen entsprechenden Kaufpreis-Teilbetrag zurückhälst, falls das noch geht, dann muß nämlich die Gegenseite klagen. Alles Fragen, die Du mit einem Anwalt klären solltest. Fazit: Kaufvertrag stets (!) vom RA prüfen lassen!


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