Vorbescheid - was ist das eigentlich?

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Sebastian Veelken
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Vorbescheid - was ist das eigentlich?

Beitrag von Sebastian Veelken » 10.07.2007, 09:42

Der Vorbescheid ist in § 71 BauO NRW geregelt. Demnach kann zu »Fragen des Bauvorhabens« ein Vorbescheid erteilt werden. Den Prüfungsumfang Ihrer Bauvoranfrage bestimmen Sie dabei als Antragsteller selbst.

Ein Vorbescheid soll dazu dienen, dass bestimmte kritische Fragen bereits im Vorfeld abschließend geklärt werden, damit der Bauherr nicht eine vollständige Genehmigungsplanung erstellen lassen muß, um dann zu hören, dass sein Grundstück ohnehin nicht bebaubar ist.

Wenn anschließend für dasselbe Vorhaben ein Bauantrag gestellt wird, wird die einmal beschiedene Frage dort überhaupt nicht mehr geprüft, die Bauaufsichtsbehörde ist - innerhalb der Geltungsdauer des Vorbescheides - an den Vorbescheid gebunden.

Häufig wird mit einem Vorbescheid daher die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit abgefragt.

Häufige Probleme bei Bauvoranfragen und Vorbescheiden
Auf dem Gebiet des Vorbescheides gibt es eine Reihe von Mißverständnissen und falsche Architektenstrategien, über die man zumindest kurz nachdenken sollte:
Ich beantrage den Vorbescheid lieber etwas kleiner und versuche dann im Bauantrag noch etwas mehr herauszuholen.
Darf's auch ein Viertelpfund mehr sein? - Nette Idee, aber wozu brauchen Sie dann den Vorbescheid? der Vorbescheid bindet die Behörde ausschließlich für das dort bezeichnete Vorhaben. Wird es etwas größer, ändert sich der Standort oder verändern sich sonstige Faktoren, dann muß die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag gänzlich neu prüfen. Das Ergebnis ist dann also wieder völlig offen.
Wozu benötigt man dann den Vorbescheid? Als Rückfallposition, weil die Bauaufsichtsbehörde dann vielleicht erbost ist? Wohl kaum - sie ist an recht und Gesetz gebunden und wird in aller Regel auch entsprechend entscheiden. Egal, ob sie Ihren überdimensionerten vorherigen Antrag abgelehnt hat.

Wenn sich das Vorhaben wesentlich ändert, werden auch die dafür bezahlten Gebühren nicht auf die Baugenehmigung angerechnet. (Sonst immerhin zur Hälfte.)

Mit dem planungsrechtlichen Vorbescheid habe ich die Außenhülle schon einmal sicher.

Ein Irrtum! Man sollte zwar meinen, daß mit dem Bauplanungsrecht sozusagen Art, Standort und Außenmaße eines zulässigen Bauvorhabens abschließend geklärt seien. dem ist aber nicht so: Auch das Bauordnungsrecht enthält einige Vorschriften, die erheblichen Einfluß auf die Außenabmessungen Ihres Gebäudes haben können. Insbesondere die sog. Abstandflächen gehören nämlich nicht zum Planungsrecht, sondern zum Bauordnungsrecht. Sie - und einige Brandschutzvorschriften - haben mitunter erhebliche Bedeutung für die Außenabmessungen eines Gebäudes.

Wer also nur die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit zur Prüfung stellt, muß von der Bauaufsichtsbehörde keine Antwort auf die Frage bekommen, ob das Vorhaben auch vorgeschriebenen Grenzabstände einhält. Ein solcher Vorbescheid ist für den Bauherrn praktisch wertlos, denn wenn Sie die Abstandflächen zu Ihrem Nachbarn nicht einhalten, werden Sie allenfalls mit seiner Zustimmung eine Baugenehmigung bekommen. Das Gemeine: Sie bekommen einen positiven Vorbescheid, zahlen die Gebühren für einen positiven Bescheid - und können das Vorhaben wahrscheinlich niemals realisieren.

Weil die Prüfung der Abstandflächen sehr von den exakten Wandhöhen abhängt, ist sie auch für die Prüfer in den Behörden nicht auf den ersten Blick erkennbar. Daher können Sie sich auch nicht darauf verlassen, dass die Behörde Sie auf dieses Problem ausdrücklich hinweisen wird. Der Verfasser jedenfalls hat derart wertlose Vorbescheide schon gesehen.

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