Baugenehmigung für Umnutzung (Nutzungsänderung)?

Hier finden Sie in loser Folge kleinere Artikel zum öffentlichen Baurecht in Nordrhein-Westfalen.
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Sebastian Veelken
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Baugenehmigung für Umnutzung (Nutzungsänderung)?

Beitrag von Sebastian Veelken » 27.07.2008, 22:12

Für viele Laien stellt es eine Überraschung dar, wenn sie hören, welche Vorhaben baurechtlich relevant sind. Mitunter ist es auch den Experten unangenehm, hier in die Details zu gehen, und so finden sich im Internet vielfach Fragen wie:
  • Im Keller (wahlweise: Dachgeschoss) soll statt des Lagers ein Schlafzimmer eingerichtet werden, brauche ich dafür eine Baugenehmigung?
  • Ich brauche meine Garage nicht, kann ich die Fläche der Wohnung zuschlagen?

Womit befasst sich das Baurecht?

Das Baurecht befasst sich in Deutschland mit praktisch allen Themen rund um Immobilien.
Das sieht man recht deutlich zum einen an der Zuständigkeit der Bauaufsichtsbehörden und zum anderen noch an der Regelung der Genehmigungsbedürftigkeit von Bauvorhaben:
§ 61 Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden
(1) Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften (...) eingehalten werden.
§ 63 Genehmigungsbedürftige Vorhaben

(1) Die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 bedürfen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 65 bis 67, 79 und 80 nichts anderes bestimmt ist.
  1. Für die Errichtung baulicher Anlagen, also den Neubau, leuchtet das den meisten Menschen noch ein. Auch hier ist in vielen Bereichen zwar das Erfordernis der vorherigen Einholug einer Baugenehmigung entfallen, das öffentliche Recht muß aber trotzdem eingehalten werden - nur dass es vorher von der Behörde nicht mehr geprüft wird. (Sondern erst im Nachhinein, z.B. auf Beschwerden von Nachbarn hin)
  2. Bei der Änderung, also bei der Vornahme baulicher Umbauten an einem bestehenden Gebäude, wird das allgemeine Verständnis schon unsicher. Für das Ausbrechen eines neuen Fensters, Kellereingangs oder das Versetzen einer internen Wand soll man eine Baugenehmigung benötigen?
    Auch hier gibt es eine ganze Reihe wichtiger Ausnahmen für "Bagatelländerungen", es lohnt sich im Einzelfall auch mal den Gesetzestext zu lesen. Spätestens wenn auf das eingeschossige Häuschen noch zwei Etagen draufkommen sollen, wird aber auch für Laien erkennbar, dass der sprachliche Unterschied zwischen Neurrichtung und Änderung nicht dafür ausreicht, um über die Relevanz des Vorhabens zu entscheiden.
  3. Die Nutzungsänderung erkennen die wenigsten Laien als baurechtlich relevanten Vorgang an. Wenn ich aus dem bisherigen Speicher ein Schlafzimmer mache, ohne am Gebäude von außen etwas zu ändern, soll das baurechtlich ein Thema sein?
    Etwas leichter wird es, wenn sich der geneigte Leser ein schönes Wohngebiet vorstellt, in dem der Herr oder die Dame des Hauses sich entschließt, ein wenig nebenher zu verdienen und sich dazu auf die Prostitution verlegt. Bauliche Änderungen sind dazu nicht nötig, es wohnen auch weiterhin dieselben Leute dort und die Zahl der Besucher ist eigentlich auch nicht überragend groß. Dennoch ist es eben ein Unterschied, ob dort nur gewohnt wird, oder ob dort außerdem ein Gewerbe betrieben wird.

Bauliche Anlage und Nutzung werden zusammen betrachtet

Das Baurecht betrachtet eine bestimmte bauliche Anlage immer zusammen mit der darin ausgeübten Nutzung. Das heißt z.B. dass man eine Baugenehmigung nicht für ein Steingebilde von 8 x 12 m bei 8 m Höhe genehmigt bekommt, sondern für ein Gebäude der beschriebenen Ausmaße, dass zu Wohnzwecken genutzt wird.
Wenn zu den Wohnzwecken nun etwas hinzukommt, z.B. die Berufsausübung in einem halbwegs nennenswerten Maße, dann ist das für den Baurechtler schon ein ganz anderer Fall.
Ähnliches gilt auch für die Umnutzung eines bisherigen Bauernhofes (landwirtschaftlicher Betrieb mit Wohnungen des Landwirts) in ein herkömmliches Wohngebäude (Wohnungen für irgendeinen Eigentümer unter Aufgabe oder Abtrennung des landwirtschaftlichen Betriebes, mehr dazu...). Man sollte wissen, dass die Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörden auf ihren Fachtagunge z.B. darüber diskutieren, wie man baurechtlich korrekt mit den diversen Ich-AGs umgeht, die natürlich fast alle ohne Baugenehmigung in irgendwelchen Wohnungen starten. Die Garagen von Apple oder Microsoft kommen im deutschen Baurecht nicht vor...

Wichtig ist, was hinten rauskommt

Insgesamt läßt sich sagen, dass es baurechtlich erst einmal egal ist, wie eine bauliche Anlage und die darin ausgeübte Nutzung entstanden sind: Ob durch Neubau "in einem Rutsch", kleckerweise durch wiederholte Anbauten oder durch Umnutzung eines bestehenden Gebäudes.

Diese Beitrag befindet sich noch im Aufbau, er soll noch ergänzt werden.

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