Nachkriegshäuschen im Außenbereich: Fallstricke

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Quote
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Nachkriegshäuschen im Außenbereich: Fallstricke

Beitrag von Quote » 14.08.2018, 13:13

Guten Tag,
es handelt sich im Folgenden um eine baurechtliche Frage in NRW im Außenbereich in einem Landschaftsschutzgebiet.

Folgende Situation:
In der Nachkriegszeit wurden im Außenbereich 6 Wohnhäuser / -Hütten errichtet. Diese werden bis heute noch bewohnt, mit Ausnahme des Objekts, welches wir im Auge haben. Dieses ist seit 14 Jahren unbewohnt. Die Häuser sind über eine Straße verbunden, welche mittlerweile an das Kanalnetz angeschlossen ist.

Folgende Informationen haben wir über die offiziellen Digitalen Informationssysteme des Landes NRW erfahren:

- Es handelt sich um eine „Sondernutzungsfläche – Bebaute Fläche im Außenbereich“
- laut „Tim.Online.NRW“ wird das Grundstück unterteilt in „Wohnbaufläche“ und „Wald“. Auf der Wohnbaufläche ist das Gebäude eingezeichnet mit der Unterscheidung zwischen „Wohngebäude“ sowie „Gebäude für Wirtschaft oder Gewerbe“.

Folgende Informationen haben wir vom Flächenbesitzer und den anderen Flächeneigentümern erhalten:

- auf der Fläche musste vor einigen Jahren eine Sickergrube für die Abwässer installiert werden. Später wurde ein Abwasserkanal auf der direkt anliegenden Straße gebaut, an welchen das Gebäude (und alle anderen) jetzt angeschlossen ist
- ein Telefonkabel ist sichtbar an das Gebäude angeschlossen
- Trinkwasser wird von einem Brunnen (wahrscheinlich nicht genehmigt) mit Oberflächenwasser bezogen; ob ein Trinkwasseranschluss in der Straße installiert wurde wissen wir nicht
- laut Besitzer ist das Gebäude „geduldet“; eines der anderen Gebäude ist defintiv „genehmigt“, von einem weiteren Hausbesitzer haben wir erfahren, dass die Gebäude wohl nachträglich genehmigt wurden – ingesamt sind die Aussagen widersprüchlich und wir wissen schlicht nicht, wie die Lage ist.
-
Zudem ergeben sich folgende ergänzende Rahmenbedingungen:

- eines der anderen Wohngebäude wurde vor 2-3 Jahren umfassend modernisiert und quasi als Wohnhaus „neugebaut“. Hierzu wurde die Grundfläche teilw. erweitert. Der Umbau des Gebäudes ist von allen relevanten Genehmigungsbehörden genehmigt worden.

Zum unserem „Objekt“ selbst.
Im Gegensatz zu den anderen Gebäuden handelt es sich hier um zusammengeschustertes Häuschen. Teilweise aus Holzstrukturen, teilweise aus gemauerten Strukturen. Alles offenbar in Eigenarbeit. Lediglich das Dach sieht nach einer handwerklich soliden Arbeit aus. Insgesamt aber ist es eher eine Art Hüttenhaus, welches zunehmend verfällt. Eine erste Einschätzung ergab „Kernschrott“, welcher jedoch renoviert werden könnte.

Die anderen Gebäude sehen deutlich professioneller und weniger zusammengeschustert aus.

Was haben wir vor:
Wir würden gerne das Gebäude auf der bestehenden Grundfläche modernisieren. Im Grunde einmal die komplette Struktur neu schaffen, aber schrittweise. Nicht als Totalabriss und Neubau sondern durch Austausch bestehender Strukturen, sodass am Ende de Facto ein neues Gebäude besteht. Wände tauschen, neues Dach etc. Am Ende ist das bestehende Häuschen gegen ein flächengleiches Gebäude getauscht worden. Die Grundmaße nach außen sollen nicht verändert werden. Ziel ist ein bewohnbares Gebäude nach den rechtlichen Standards gebaut. Was wir nicht wollen: Ein größeres Gebäude.

Wir waren in einer ersten Informationssprechstunde beim Bauordnungsamt der Stadt und haben keine „Rahmenbedingungen“ oder „Aussagen“ zum Grundstück erhalten können.
Diese seien über „Bauvoranfrage“ in Erfahrung zu bringen. Hierzu sollten wir eine Bauanfrage mit allen notwendigen Informationen und unserem baulichen Plänen einreichen.

Für uns stellen sich nun folgende Fragen:

Ist es besonders sinnvoll in dieser besonderen baulichen Situation bereits juristische Unterstützung für das Anschreiben zu Rate zu ziehen? Evtl. bestehen an dieser Stelle bereits so große Fallstricke, welche ein Laie schnell übersieht? Ist er der Weg über eine Bauvoranfrage an dieser Stelle der richtige Weg?

Ist es im Baurecht grundsätzlich überhaupt möglich, dass solche Arten von Gebäude (Geduldeter Schwarzbau) nachträglich genehmigt werden? Hintergrund: Wenn wir das Gebäude umbauen und nur einen Duldungsstatus haben, dann investieren wir Kapital in ein Objekt, welches ggf. nicht mehr oder nur mit großem Wertverlust weiter verkaufbar ist, da die Genehmigung fehlt.

Falls kein Trinkwasseranschluss vorhanden ist und der Brunnen nachträglich nicht genehmigt werden kann: besteht in Deutschland die Pflicht, dass Häuser einen offiziellen Wasseranschluss haben (Alternatividee: große Trinkwasserkanister)?

Falls wir die Modernisierung nicht erhalten würden. Ist es realistisch, dass man auf der „Wohnbaufläche“ eine Genehmigung für eine neue kleine Hütte oder das Aufstellen eines WohnBauwagen (Tinyhouse) erhält? Darf man einen Wohnbauwagen auf die Wohnfläche stellen?

Wir bedanken und herzlichen für Ihre Unterstützung.
Mit besten Grüßen
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Sebastian Veelken
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Re: Nachkriegshäuschen im Außenbereich: Fallstricke

Beitrag von Sebastian Veelken » 14.08.2018, 19:21

Die Darstellungen in TIM.online sind lediglich Katasterangaben der Vermessungsbehörden. Diese bemühen sich zwar um zutreffende Angaben, letztlich verbindlich sind aber nur Bebauungspläne (gibt es dort im Außenbereich vermutlich nicht) bzw. die gerichtlich überprüfbare Beurteilung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Angesichts der Vielzahl von Hürden und potentiellen K.o.-Kriterien steht für mich vorab fest: Es kann sich nur um ein Liebhaberobjekt handeln. Einem Interessenten, der dafür ernsthaft Geld in die Hand nehmen oder gar einen Kredit aufnehmen muss, würde ich angesichts der Summe an Unwägbarkeiten abraten. Auch eine finanzierende Bank hätte vermutlich viele Fragen - wenn es dumm läuft, sogar erst nach Kreditvergabe unter dem Aspekt einer Wertverschlechterung (=Zinserhöhung).

Der Eigentümer hat ein Recht auf Akteneinsicht bei der Bauaufsichtsbehörde und kann dazu auch kaufinteressierte Dritte bevollmächtigen. So ließe sich auch der baurechtliche Status des Bestandes verbindlich aufklären, statt wild zu spekulieren. Er - und in seiner Begleitung bzw. mit seiner Vollmacht auch Dritte - erhalten auch weitergehende Informationen, zu denen das Amt gegenüber beliebigen Fragestellern herumdrucksen muss.

Eine Bauvoranfrage kann man auch inhaltlich beschränken - in Ihrem Fall evtl. auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Nutzung als Wohngebäude - ggf auch eines Ersatzbaus. Dazu braucht es keine Pläne, sondern nur einer sauber formulierten Frage in Textform. Bei der genauen Formulierung ist aber ein versierter Architekt oder Anwalt sicher sinnvoll, damit alle entscheidungsrelevanten Aspekte enthalten sind, aber auch nichts "versehentlich" abgefragt wird, was ohne Pläne nicht beantwortet werden kann.

Quote
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Re: Nachkriegshäuschen im Außenbereich: Fallstricke

Beitrag von Quote » 31.10.2018, 12:13

Vielen Dank für die bisherige Antwort.
Mittlerweile liegt uns die Bauakte, woraus sich folgender Sachverhalt ergbit:

- das Häuschen ist zwischen 1940 und 1960 in mehreren Schritten illegal errichtet worden. In den 70er Jahren gab es daher eine Versieglung der Baustelle mit Ordnungsgeld für den bisherigen Bau.
- eine Abrissverfügung gab es bisher nicht
- das Bauamt ist seit den 40er Jahren in Kenntnis der Situation - auch aus der jüngeren Geschichte der letzten 5 Jahre.
-bis vor wenigen Jahren wurde das Häuschen zum Wohnen genutzt, seit ein paar Jahren steht es leer. Eine Bauvoranfrage zum Komplettabriss und Neubau wurde abgelehnt - eine Abrissverfügung ist jedoch nicht entstanden.

Wir wollen das Grundstück und das Häuschen als Freizeit- / Wochenendgrundstück nutzen. Daher stellt sich nun die Frage, welches Risiko wir mit einem - verhältnismäßig - geringen Kaufpreis eingehen?

Wie groß ist das Risiko, dass trotz jahrzehntelanger Untätigkeit des Bauamts noch nachträglich eine Abrissverfügung und Nutzungsuntersagung folgt?
Ist ein Rückbauanspruch nicht mittlerweile verjährt - und gilt dies nicht auch für eine Nutzungsuntersagung?

Danke und mit besten Grüßen
Quote

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Sebastian Veelken
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Re: Nachkriegshäuschen im Außenbereich: Fallstricke

Beitrag von Sebastian Veelken » 04.11.2018, 20:14

Quote hat geschrieben:
31.10.2018, 12:13
Wie groß ist das Risiko, dass trotz jahrzehntelanger Untätigkeit des Bauamts noch nachträglich eine Abrissverfügung und Nutzungsuntersagung folgt?
Ist ein Rückbauanspruch nicht mittlerweile verjährt - und gilt dies nicht auch für eine Nutzungsuntersagung?
Der öffentlich-rechtliche Anspruch verjährt nicht, etwa von der Behörde zu vertretender Zeitablauf wirkt sich bestenfalls auf die von der Behörde zu gewährenden Fristen aus.
Allerdings wird es die Behörde nicht gern sehen, wenn sich die illegale Nutzung nach/durch einen Eigentümerwechsel weiter vertieft - bisher hat sie vielleicht schlicht auf Zeit (= Ableben des bisherigen Eigemtümers bzw. Verfall des leerstehenden Objekts) gespielt. Der mehrjährige Leerstand arbeitet gegen Sie - die Wiederaufnahme einer (illegalen) Nutzung wäre ein neuer illegaler Akt, der die Bauaufsichtsbehörde bei Kenntniserlangung sicher aktiv werden lässt.

Das Risiko besteht finanziell ziemlich genau in der Differenz zwischen dem aktuell aufgerufenen Kaufpreis für das Grundstück und dem Kaufpreis für ein Stück Wald/Wiese/Ackerland gleicher Größe (je nach Umgebung) plus Kosten für ein etwaiges Gerichtsverfahren, falls man sich nicht kampflos geschlagen geben will.
Die Bodenrichtwerte kann man in BORIS ganz gut nachschauen, bei Ackerland liegt man bei ca. 4 - 6 Euro pro Quadratmeter - falls es jemand kaufen will. Wenn umliegende landwirtschaftliche Flächen alle demselben Eigentümer gehören, ist allerdings die Verhandlungsposition bei einem Verkauf miserabel. Mir wäre mein Geld dafür zu schaden.

Ausschalten lässt sich das Risiko nur durch eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsichtsbehörde.

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