Probleme im Erhaltungsgebiet

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jofine
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Probleme im Erhaltungsgebiet

Beitrag von jofine » 27.06.2019, 14:05

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich brauche einen kompetenten Rat zu unser Situation, da uns der Anwalt das Mandat vor die Füße warf.

Folgende Situation: Wir erwarben vor 11 Jahren ein Haus mit 3 Nachbarn und wussten vorher schon so ganz einfach ist das nicht mit einem Nachbarn. Liegt daran, dass dieser das „dienende Grundstück“ ist und er umfassende Wege-/Leitungsrechte etc. gewähren muss.

Nennen wir ihn doch „Wegerechtsnachbar“.

Der Garten stellte sich aufgrund des „Fensterlärms und Dauergafferei“ als quasi nicht nutzbar heraus, da der dahinter liegende Nachbar nur 0,67 cm Grenzabstand bis unter 2,50 zur Hauskante hat. Dort sind 3 Fenster eingebaut und noch x Dachfenster. Eines gehörte zu einer „wohnnutzung“ die scheinbar nicht erlaubt war.

Die ersten Jahre versuchten wir Bepflanzungen- dann Gespräche- regelmäßig alle 2 Jahre im Frühjahr -sprachen wir bei der Bau-Ordnnung vor- wir hatten 4 Architekten hier - Aber keiner hatte eine Lösung parat...dann besorgten wir uns einen „Ersatzgarten“, weil die Kids nicht mehr „Dauerbegafft“ werden wollten.
Auskunft beim Bau-Aktenarchiv erhielten wir nicht- wir hatten ja keine „Eigentümer-Unterschrift“.

Zur Krönung errichtete man sich noch eine Riesengartenhütte und schnitt sich regelmäßig auf unserem Grundstück die Fenster frei. Die Bau-Ordnung war nicht zuständig- Sie seien nur für Neubauten zuständig bzw. „Google-Earth“ hätten Sie garnicht- die Hütte Stände ja schon - Pech eben für uns.

Dann lief uns 2014- die Galle über- Wir verbrachten, die Ferien im Ersatzgarten und wurden per Anwaltsschreiben aufgefordert- die Nachbarfenster „frei zu schneiden“.
Wir forderten also nun die Vorlage einer Baugenehmigung, da das Haus ungefähr im gleichen Zeitfenster errichtet wurde und nach Bau-Polizei-Ordnung von 1909 wahrscheinlich eine „Brandschutzwand“ zu uns haben müsste. Ergo „Licht- und Luftmöglichkeiten“ aber keine Fenster.

Es zog sich etwas- Bau-Ordnung kam zu den Nachbarn- wir erhielten trotz Anwalt keine Antwort- die Kopie vom Bauplan war von 1954/1971 -kaum erkennbar überbelichtet- und bezog sich auf „einen Anbau“ an anderer Stelle bzw. auf eine „Abwasserleitung“. Man wollte von uns wissen, wann die Fenster eingebaut wurden. Ja, keine Ahnung- vor uns bzw. Ablesbar im Fensterrahmen - hatte derjenige scheinbar „vergessen“ und Besitzer taten ahnungslos- man habe ja nur vorherige ersetzt. Ist hier üblich- Glasbausteine oder Stallfenster raus und hoffen, es merkt niemand. Antwort der Stadt an uns quasi „man gehe davon aus, dass die Fenster wohl erlaubt seien- sie seien ja quasi mitgezeichnet“ worden.

Anwalt riet zur Grundstücksvermessung- diese zog sich fast 1,5 Jahre und nun ist seit einem Jahr amtlich - die Grenze läuft unverändert.

Nennen wir sie „Fensternachbarn“-
Wir klagen gegen die Bau-Ordnung- weil absolut ungeprüft blieb- ob man jemals dort Fenster einbauen durfte ohne von uns oder unseren Vorbesitzern eine Baulast eingetragen zu bekommen bzw. wir oder einer unserer Vorbesitzer ja nicht „einer Baugenehmigung widersprechen können“, die nie gestellt bzw. erteilt werden kann. Zumal an dieser Stelle „grenzständig von uns gebaut werden könnte“ - mit Fenstern aber die Abstandflächen auf unser Grundstück abgewälzt werden.

Vorschlag des Gerichtes- Wir nehmen die Klage zurück- Argument- Wir hätten zu lange gewartet und der Nachbar genieße „Vertrauensschutz“.

Waren wir nicht bereit zu- Wir sind der Meinung, eine korrekte Prüfung hätte statt finden müssen.
Dumme Aussagen, wie „nach 30 Jahren erlauben sich Schwarzbauten von selbst“, „wir machen nur Neubauten“, „ich kann doch nicht bei ihren Nachbarn- in die Akte gucken“- hatten wir die Jahre zuvor genug bekommen, wenn wir dort waren.

Dann ergab sich noch, dass der letzte „Nachbar“ uns 2008 einen Zaun ins Sichtfeld des Wohnzimmerfensters setzte.
Sich an der „Messung“ zuerst nicht beteiligen wollte und zur schon überbauten Garage noch Putz-etc. anfügte- den Zaun höher gründete und wir nun mit 500,00 Anwaltskosten sowie einer „strittigen Grenze“ und genau Null Wissen dastehen ob und was wir gegen diese „Ausuferung“ unternehmen können.
Dafür hatten wir 2 anonyme Anzeigen beim Jugendamt wegen Kindeswohlgefährdung. Leider kommt nur der „Garagennachbar“ in Frage.

Meinen Ärger über solche „Methoden“, weil jemand sich eine Familienrechtlerin nahm statt eines Bau-Rechtlers nahm der Anwalt nicht sehr ernst.

Die Nichterstattung der Vermessungs-Kostenbeteiligung von 320,00 Euro vom „Wegenachbarn“ hält er für „geringwertig“ - nach einem Jahr Untätigkeit seinerseits-

Zum Garagennachbarn besorgte er nichtmal alle Unterlagen.

Und dem Gericht teilte er mit er habe „im Streit gegen die Stadt“ sein Mandat niedergelegt.

Somit müssen wir neu Suchen und wir hoffen, nun auf kompetente Antwort da uns wirklich dran gelegen ist dass hier nicht jeder alles „einfach“ machen kann was er will - auf unsere Kosten.

Übernehmen „Anwälte“ überhaupt begonnene Verfahren?
Wie finde ich jemand „engagierten“?
Wie bekomme ich eine „Grenze“ gesetzt- die im Kataster als „echte Grenze“ stand und nun geklärt werden muss?
Wann beginnen „Verjährungen“, wenn mein Anwalt mich Richtung „messen“ beriet? Etc.

Ach ja - ich möchte Dachfenster einbauen- aber selbst diese Frage blieb offen weil keiner die „Erhaltungssatzung“ ohne Bau-Antrag zu Rate zieht. Dem Architekten, sagte man einen „Bau-Antrag“ könne man immer stellen.

Aber so schlau waren wir auch vorher :(

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Sebastian Veelken
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Re: Probleme im Erhaltungsgebiet

Beitrag von Sebastian Veelken » 27.06.2019, 23:11

Oh je, das klingt nach umfassendem Ärger.
Ob man - auch mit anwaltlicher Beratung - nach all der Zeit noch ein juristisch 100% klares und dann auch noch in Ihrem Sinne liegendes Ergebnis bekommt, muss ich leider bezweifeln.
Auch wenn es keinen Spaß macht, ist das evtl. ein Thema für einen gemeinsamen Gang zum Schiedsmann? Evtl. findet sich dort leichter und schneller eine tragfähige Lösung, denn die Nachbarn werden Sie ja behalten.
jofine hat geschrieben:
27.06.2019, 14:05
Übernehmen „Anwälte“ überhaupt begonnene Verfahren?
Wie finde ich jemand „engagierten“?
Wie bekomme ich eine „Grenze“ gesetzt- die im Kataster als „echte Grenze“ stand und nun geklärt werden muss?
Wann beginnen „Verjährungen“, wenn mein Anwalt mich Richtung „messen“ beriet? Etc.

Ach ja - ich möchte Dachfenster einbauen- aber selbst diese Frage blieb offen weil keiner die „Erhaltungssatzung“ ohne Bau-Antrag zu Rate zieht. Dem Architekten, sagte man einen „Bau-Antrag“ könne man immer stellen.
Ja, Anwälte übernehmen auch begonnene Verfahren. Angesichts der Vielzahl rechtlicher Baustellen summieren sich u.U. aber die Streitwerte - und evtl. ist so viel Einarbeitung nötig, dass der Anwalt nach Stunden bezahlt werden möchte. Könnte also teuer werden.
Das mit den engagierten Anwalt ist eine berechtigte Frage, zu der ich hier leider nichts sagen kann, zumal die örtliche Komponente dann auch eine Rolle spielt. Rumfragen bei guten Architekten, die auch Sanierungen/Bauen im Bestand machen?

Was die Auskunft der Bauaufsichtsbehörde angeht: Es ist richtig, dass man als Nachbar seine Abwehrrechte gegen ein illegal errichtetes/geändertes Vorhaben verwirken kann). Weil die Fenster schon jahrelang bestehen, klingt es für mich auch danach. Die (ggf. mit dem Anwalt zu besprechende) Frage ist nur, wieviel Rücksicht Sie bei der Gestaltung Ihres eigenen Gartens mit Pflanzen, Sichtschutzelementen oder Gartenhäuschen auf das Vorhandensein solcher Fenster nehmen müssen. Das könnte ein Ansatz sein, besser ins Gespräch zu kommen.

Die Frage zur Grenze habe ich nicht verstanden - wo ist da das Problem?

jofine
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Re: Probleme im Erhaltungsgebiet

Beitrag von jofine » 28.06.2019, 11:53

Scheinbar ist seit dem Urkataster eine Grenze „nie gemessen“ worden. Sie wird dann eigentlich gestrichelt gezeichnet. Irgendwann hat jemand nicht aufgepasst und sie normal eingezeichnet.

Nun hat die Stadt beim Grenzverkündungstermin auch verkündet, dass diese „Grenze strittig“ sei und nicht „herstellbar“ nach objektiven Gesichtspunkten.

Also eine Grenzmarkierung gesetzt (auf der Garage des Nachbarn- er hat seinen hinteren Teil 1 m überbaut- ohne eine Baulast bei uns zu haben)
Zweite Grenzmarkierung gibt es auch- mitten im Bürgersteig und ca 70-80 cm der Garageneinfahrt.

Aber zwischen diesen Punkten wird nun keine Grenze gezogen- Ich brauche wirklich dringend einen Anwalt-
Mir ist nichtmal klar, ob die „strittigkeit“ am Übertragen liegt oder nur „an der Zustimmung“ der Betroffenen liegt.

Ja Schiedsmann wäre auch mal meine Wahl gewesen- Aber dafür brauche ich auch inzwischen (krankheitsbedingt) einen Juristen, der diesen „Stammtischklugen Dorfheinis“ ordentlich die Folgen „Erhaltungsgebiet“ ohne B-Plan mit allen Folgen erklärt. Unsere Grundstücke sind nämlich vom ersten bis letzten Millimeter bebaubar- 2,5 -geschossig mit Tiefgarage und zu 2 Gebäuden mit Lückenschluss direkt an „Fensternachbar“ dran und durch „Garagennachbars“ Garage, Einfahrt sowie am Bad Terrasse dran.
Die benötigte „Freifläche“ wird über die Gärten der Nachbarn und die Hoffflächen generiert. Eigentlich war das Anfangs unser Ziel- Wir wollten nicht zugebaut werden.... Aber soweit, dass mal in Ruhe zu erklären kommt man ja bei diesen Leuten nicht.

Naja mit einem Anwalt, der sich nicht „Minibisschen“ für die Ortshistorie interessiert auch nicht.Sonst wäre ihm klar, dass schon die ersten „Baubewilligungen“ hier so liefen. Trotz Auflagen errichtete man das „genehmigte Haus“ irgendwie irgendwo auf dem Grundstück und dann wartete man bis man die „Nachgenehmigung“ erwirkt hatte.

Die Sprüche „nach x Jahren“ erlauben sich „Schwarzbauten“ ja quasi von selbst kommen ja nicht von ungefähr.

Ab wie viel Prozent Substanzersatz verliert den z.B. eine Bestandsgarage oder Bestandshaus den Bestandsschutz?
Wann ist der Punkt erreicht -wo man von einer „Neu-Errichtung“ sprechen kann?

Und wieso steht bei Anwälten immer Bau- und Architektenrecht?
Das ganze Stadtzeugs ist doch eher Verwaltungsrecht?
Woran erkenne ich jemanden der den Unterschied zwischen Code Civil und Preußischem Landrecht und alle Folgen bis heute kennt?
Der nicht erstaunt ist über „Digilisate“ der UB Münster etc. sondern sich freut hier in einer Vorreiterstadt für Virtuelle Datenbanken zu sein?

Dimeto
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Registriert: 22.07.2017, 21:37

Re: Probleme im Erhaltungsgebiet

Beitrag von Dimeto » 29.06.2019, 08:05

Anhand der Grenzproblematik mache ich hier eine gefährliche Mischung aus detailliertem Fachwissen mit unzureichender Einordnung in den Gesamtzusammenhang aus, was zu einem subjektiven Ungerechtigkeitsgefühl mit "Das darf doch alles nicht wahr sein"-Mentalität geführt hat. Wenn vier Architekten, drei Nachbarn, ein Anwalt, die Genehmigungsbehörde und das Gericht sich gegen einen verschworen haben sollen, wäre es an der Zeit, seine bisherige Position zu verlassen und das eigene Handeln kritisch zu hinterfragen, um auch wieder für andere Standpunkte offen zu sein und somit überhaupt erst die Voraussetzungen für pragmatische Lösungsansätze zu schaffen.

Zum Grenzproblem: Eine Grenze, die vor 1896 gebildet wurde, und seitdem nicht mehr von einer Grenzvermessung betroffen war, gilt als nicht festgestellt. In Vermessungsrissen wird sie - falls überhaupt untersucht - in der Tat gestrichelt dargestellt, in der Liegenschaftskarte aber nicht. Einen Fehler der Katasterbehörde kann ich daher zunächst einmal nicht erkennen. Ist eine nicht festgestellte Grenze anhand des Katasternachweises nicht eindeutig herzustellen, müssen sich die Beteiligten auf den Grenzverlauf einigen. Tun sie das nicht, wird die Grenze als streitig ins Kataster übernommen. Alle Bauvorhaben mit rechtlicher Relevanz zu dieser Grenze, z.B. Grenzbebauung oder Einhaltung der Mindestabstandsfläche, sind dann nicht genehmigungsfähig. Ein Bauwilliger muss dann vorab den Grenzverlauf gerichtlich feststellen lassen.

Hier hat offensichtlich die Vermessungsstelle (die Stadt?) auf Grund des nicht eindeutigen Katasternachweises, z.B. fehlender oder unvollständiger Zahlennachweis, einen aus ihrer Sicht plausiblen Grenzverlauf in die Örtlichkeit übertragen, den mindestens ein Beteiligter anzweifelt. Gelingt es der Vermessungsstelle nicht, diese Zweifel auszuräumen, ist die Grenze so lange streitig, bis sich die Beteiligten einigen oder mindestens einer die gerichtliche Feststellung beantragt.

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